도시·군계획 수립권자는 누구인가? (국토계획법 5)

2026년 최신 행정체계 기준으로 살펴보는 도시기본계획과 도시관리계획의 모든 것

부동산 개발, 도시재생, 산업단지 조성, 신도시 개발, 용도지역 변경….

이러한 사업의 출발점에는 반드시 도시·군계획이 존재합니다.

토지의 가치는 단순히 위치나 면적만으로 결정되지 않습니다. 어떤 도시계획이 수립되었는지, 누가 결정권을 가지고 있는지​에 따라 개발 가능성과 재산가치가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 2026년부터 새로운 광역행정체계가 출범하면서 도시계획의 권한 구조에도 변화가 생겼습니다. 따라서 공무원, 부동산 투자자, 시행사, 건설업계 종사자라면 도시·군계획의 수립권자를 정확히 이해할 필요가 있습니다.

도시·군계획은 국가 공간정책의 핵심이다

우리나라의 도시계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 단계적으로 이루어집니다.

국가가 국토의 큰 방향을 정하면, 광역자치단체가 이를 지역 실정에 맞게 구체화하고, 다시 각 지방자치단체가 실제 개발계획을 수립하여 집행하는 구조입니다.

쉽게 표현하면 다음과 같습니다.

국토종합계획 → 광역도시계획 → 도시·군계획 → 개발사업

이 가운데 실무에서 가장 중요한 것이 바로 도시·군계획입니다.

도시·군계획은 다시 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분됩니다.

도시·군기본계획

"도시의 미래를 설계하는 청사진"

도시·군기본계획은 앞으로 약 20년 동안 도시를 어떤 방향으로 발전시킬 것인지를 정하는 장기 발전계획입니다.

여기에서는

• 장래 인구 규모
• 산업 및 상업 기능
• 주거지역의 확장
• 공원과 녹지 확보
• 도로 및 교통망
• 환경보전
• 생활권 개발 방향

등 도시의 미래 비전을 제시합니다.

다만 기본계획은 주민의 재산권을 직접 제한하지 않습니다.

즉,

"앞으로 이렇게 도시를 발전시키겠습니다."

라는 큰 그림을 그리는 계획이라고 이해하면 됩니다.

도시·군기본계획은 누가 수립할까?

원칙은 매우 간단합니다.

자기 행정구역의 장이 직접 수립합니다.

즉,

• 특별시장
• 광역시장
• 특별자치시장
• 특별자치도지사
• 시장
• 군수

가 도시·군기본계획의 수립권자입니다.

2026년 새롭게 출범한 광역통합행정체계에서는 전남광주통합특별시장 역시 광역자치단체장으로서 도시·군기본계획을 직접 수립·확정하는 권한을 갖게 됩니다.

반면 일반 시·군이 수립한 기본계획은 상급기관의 승인 절차를 거쳐야 하는 경우가 있어, 광역자치단체와 기초자치단체 사이에는 권한의 차이가 존재합니다.

도시·군관리계획

실제 재산권을 결정하는 가장 중요한 계획

기본계획이 방향을 제시한다면,

도시·군관리계획은 실제 법적 효력을 발생시키는 계획입니다.

대표적으로 다음과 같은 사항이 포함됩니다.

• 용도지역 지정 및 변경
• 용도지구 지정
• 용도구역 지정
• 개발제한구역(그린벨트)
• 도시계획시설
• 도로 개설
• 공원 설치
• 학교 부지 확보
• 산업단지 지정
• 도시개발사업
• 지구단위계획

따라서 토지의 가치에 직접 영향을 미치는 것은 대부분 도시·군관리계획이라고 볼 수 있습니다.

도시·군관리계획은 '입안'과 '결정'이 다르다

많은 사람들이 혼동하는 부분이 바로 이것입니다.

도시·군관리계획은

① 입안권자

와

② 결정권자

가 서로 다를 수 있습니다.

① 입안권자

입안권자는 계획을 작성하는 사람입니다.

원칙적으로

• 특별시장
• 광역시장
• 특별자치시장
• 특별자치도지사
• 전남광주통합특별시장
• 시장
• 군수

가 입안합니다.

다만 국가적 사업이나 광역적 사업은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 직접 입안하기도 합니다.

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② 결정권자

결정권자는 최종적으로 법적 효력을 부여하는 사람입니다.

원칙적으로

• 시·도지사
• 일정 규모 이상의 대도시 시장

등이 결정권을 행사합니다.

반면 다음과 같은 사항은 예외입니다.

• 개발제한구역 지정·해제
• 국가기간시설
• 국책사업

등은 국토교통부장관이 직접 결정합니다.

즉,입안은 지방정부가 하고, 결정은 상급기관이 하는 구조​가 도시관리계획의 기본 원리입니다.

왜 수립권자가 중요한가?

부동산 투자자라면 반드시 알아야 하는 이유가 있습니다.

토지가 개발되려면

도시·군관리계획이 먼저 변경되어야 합니다.

용도지역 하나가 바뀌는 것만으로도 토지의 가치가 수배 이상 달라질 수 있습니다.

따라서

• 누가 계획을 입안하는지
• 누가 최종 결정하는지
• 어느 기관의 심의를 거치는지

를 이해하는 것은 투자 판단의 중요한 요소입니다.

공무원에게도 마찬가지입니다.

도시계획은 단순한 행정절차가 아니라 지방재정, 교통, 환경, 산업, 주택정책이 모두 연결되는 핵심 정책이기 때문입니다.

2026년 행정체계 변화의 의미

2026년 출범한 새로운 광역통합행정체계는 도시계획의 의사결정 구조에도 적지 않은 변화를 가져왔습니다.

광역단위에서 도시계획을 통합적으로 수립함으로써 생활권과 경제권을 하나의 도시권으로 관리할 수 있게 되었고, 대규모 교통망 구축과 산업단지 조성, 광역도시계획의 추진 속도도 빨라질 것으로 기대됩니다.

이는 지방분권 강화와 메가시티 정책이라는 국가적 흐름과도 맞닿아 있습니다.

로팜노트 이미지

마무리

도시·군기본계획은 도시의 미래를 설계하는 청사진이고, 도시·군관리계획은 그 청사진을 현실로 만드는 실행계획입니다.

특히 도시·군관리계획은 용도지역, 개발사업, 그린벨트, 도로, 공원 등 국민의 재산권과 직결되는 만큼 입안권자와 결정권자의 권한 구조를 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

행정체계가 변화하더라도 도시계획의 기본 원리는 변하지 않습니다.

"기본계획은 방향을 제시하고, 관리계획은 권리를 결정한다."

이 한 문장만 기억해도 도시계획 제도의 핵심을 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.