도시정비법② 재건축·재개발 조합원 자격 총정리

"나는 조합원이 될 수 있을까?" 입주권, 권리산정기준일, '물딱지'까지 한 번에 이해하기

"재개발 구역의 빌라를 하나 사두면 나중에 새 아파트를 받을 수 있겠지?"

재건축·재개발 투자에서 가장 많이 듣는 이야기입니다. 그러나 현실은 생각보다 훨씬 복잡합니다. 같은 구역의 비슷한 빌라를 매수했더라도 누구는 새 아파트 입주권을 받고, 누구는 현금청산 대상이 되는 경우가 적지 않습니다.

이 차이를 만드는 핵심은 조합원 자격, ​분양대상자 자격, 그리고 ​권리산정기준일입니다.

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조합원이 되는 기준부터 다르다

재건축과 재개발은 모두 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업이지만 조합원이 되는 기준은 서로 다릅니다.

✔ 재건축

재건축은 노후된 공동주택을 다시 짓는 사업입니다.

원칙적으로 조합설립에 동의한 토지등소유자가 조합원이 되며, 조합설립 이후에는 상속이나 법에서 정한 예외적인 승계취득 등의 경우에 조합원 지위가 이전될 수 있습니다.

또한 재건축에서는 일반적으로 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 경우를 전제로 조합원 자격이 인정됩니다.

✔ 재개발

재개발은 노후·불량 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하는 사업입니다.

재개발에서는 조합설립 동의 여부와 관계없이 일정한 요건을 갖춘 토지등소유자가 법률상 조합원이 됩니다. 다만 무허가건축물이나 건물만 소유한 경우에는 지역 조례와 취득 시기 등에 따라 조합원 자격 인정 여부가 달라질 수 있으므로 반드시 개별 확인이 필요합니다.

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조합원이라고 모두 새 아파트를 받는 것은 아니다

실무에서 가장 많이 발생하는 오해가 바로 이 부분입니다.

조합원 자격과 분양대상자(입주권) 자격은 서로 다른 개념​입니다.

예를 들어 하나의 토지를 여러 명에게 나누어 매도하거나, 하나의 주택을 권리산정기준일 이후 인위적으로 분할한 경우에는 조합원으로 인정되더라도 새 아파트를 분양받지 못하는 사례가 발생할 수 있습니다.

즉 조합원이 된다고 해서 반드시 입주권이 보장되는 것은 아닙니다.

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'물딱지'는 왜 생길까?

부동산 시장에서 흔히 말하는 '물딱지'​는 법률용어가 아닙니다.

입주권이 나올 것으로 기대하고 매수했지만 실제로는 현금청산 대상이 되는 물건을 의미하는 실무상 표현입니다.

물딱지가 발생하는 가장 대표적인 원인은 권리산정기준일입니다.

권리산정기준일은 정비사업 예정지역에서 투기 목적의 지분 쪼개기나 신축 빌라 난립을 막기 위해 정하는 기준일입니다.

이 기준일 이후 토지를 분할하거나 다세대주택을 신축하는 등 일정한 권리를 새로 만든 경우에는 원칙적으로 별도의 입주권이 인정되지 않습니다.

따라서 신축빌라라고 해서 반드시 안전한 투자라고 생각해서는 안 됩니다. 오히려 권리산정기준일 이후 신축된 빌라가 현금청산 대상이 되는 사례도 적지 않습니다.

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투자 전에 반드시 확인해야 할 4가지

재건축·재개발 투자를 고려한다면 다음 사항은 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

✔ 해당 구역의 권리산정기준일

✔ 조합원 지위 승계 가능 여부

✔ 분양대상자 인정 여부

✔ 조합 및 관할 행정청의 공적 자료와 관리처분계획

특히 공인중개사의 설명만 믿기보다 조합 사무실과 관할 지방자치단체의 자료를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

로팜노트 이미지

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한마디

재건축·재개발에서 가장 중요한 것은 '무엇을 샀느냐'가 아니라 '어떤 권리를 샀느냐'​입니다.

겉으로 보기에는 같은 빌라, 같은 가격의 매물이라도 권리산정기준일, 조합원 자격, 분양대상자 인정 여부에 따라 결과는 수억 원의 차이로 이어질 수 있습니다.

계약 체결 전에는 반드시 조합원 자격, ​입주권 인정 가능성, ​권리산정기준일, ​조합원 지위 양도 제한 여부를 종합적으로 검토해야 합니다. 정비사업에서는 작은 법률적 차이가 결국 가장 큰 투자수익을 좌우한다는 점을 기억하시기 바랍니다.