부동산 권리분석 ㉓ 새매각과 재매각

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 다시 입찰하는 이유가 다르다

경매정보에서 같은 부동산에 매각기일이 다시 잡힌 것을 보면 흔히 “유찰되어 재경매에 나온 물건”이라고 말합니다. 그러나 법은 새매각과 재매각을 구별합니다. 왜 다시 파는지에 따라 최저매각가격과 이전 매수인의 책임이 달라지므로, 입찰 전에는 직전 매각기일에 무슨 일이 있었는지 확인해야 합니다.

1. 새매각이란 무엇일까?

새매각은 앞선 매각기일에 허가할 만한 매수가격의 신고가 없었거나, 매각을 허가하지 않아 다시 매각기일을 여는 경우입니다.

대표적인 예가 입찰자가 없거나 적법한 매수신고가 없는 경우입니다. 「민사집행법」 제119조는 허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 최종적으로 마감되면, 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 합니다. 새 기일에도 적법한 매수신고가 없으면 같은 절차가 반복될 수 있습니다. 이때 가격 인하는 법 제91조 제1항에 어긋나지 않는 범위에서 이루어져야 합니다.

예를 들어 최초 최저매각가격이 3억 원인 아파트에 적법한 입찰이 없었다면 법원은 다음 기일의 최저매각가격을 낮출 수 있습니다. 다만 모든 법원이 매번 똑같은 비율로 가격을 낮추는 것은 아닙니다. 실제 입찰가격을 정할 때는 해당 사건의 새 매각기일 공고에 적힌 최저매각가격을 확인해야 합니다.

2. 매각불허가 뒤에도 새매각이 진행될까?

그렇습니다. 최고가매수신고인이 있었더라도 법원이 매각을 허가하지 않으면 새매각으로 이어질 수 있습니다. 「민사집행법」 제125조 제1항은 법 제121조와 제123조에 따라 매각을 불허하고 다시 매각을 명할 때, 법원이 직권으로 새 매각기일을 정하도록 합니다.

가령 최고가매수신고인에게 매수 자격이 없거나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있어 매각이 불허될 수 있습니다. 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계 변동이 밝혀져 불허가된 경우에는 법 제125조 제2항에 따라 평가와 매각조건 등에 관한 규정을 다시 적용하게 됩니다. 불허가로 인한 새매각에서는 가격이 언제나 자동으로 내려간다고 생각해서는 안 됩니다. 불허가 이유와 법원이 새로 정한 조건을 확인해야 합니다.

3. 재매각은 언제 할까?

재매각은 출발점이 다릅니다. 이미 매수인이 정해져 매각허가를 받았는데, 그 매수인이 대금지급기한까지 대금을 완전히 내지 못한 경우가 문제됩니다.

「민사집행법」 제138조 제1항에 따르면 매수인이 대금지급기한이나 법 제142조 제4항에 따라 다시 정한 기한까지 의무를 이행하지 않고 차순위매수신고인이 없다면, 법원은 직권으로 재매각을 명해야 합니다.

차순위매수신고인이 있는 경우에는 곧바로 재매각하는 것이 아닙니다. 법원은 먼저 그 사람에게 매각을 허가할지를 결정합니다(제137조 제1항). 따라서 최고가매수신고인의 잔금 미납이라는 사실만으로 다음 절차가 반드시 재매각이라고 단정할 수 없습니다.

4. 다시 파는 가격은 어떻게 다를까?

두 절차의 가장 눈에 띄는 차이는 종전 최저매각가격의 처리입니다.

 

         구분                              새매각                                                                                     재매각

다시 파는 주된 이유	적법한 매수신고가 없거나 매각이 불허됨	매수인이 대금을 내지 않음
최저매각가격	매수신고가 없었다면 상당히 낮추어 정함. 불허가 뒤에는 그 사유와 새 결정에 따름	종전에 정한 최저매각가격을 적용
이전 매수인의 잔금 미납 책임	잔금 미납을 전제로 한 절차가 아님	전 매수인의 보증금 반환 제한 등이 문제 됨
주요 근거	「민사집행법」 제119조·제125조	같은 법 제137조·제138조

 

 재매각에는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 적용됩니다(제138조 제2항). 그러므로 “다시 경매에 나왔으니 최저가격이 더 내려갔겠지”라고 예상해서는 안 됩니다.

5. 잔금을 못 낸 전 매수인은 어떻게 될까?

재매각 절차가 시작되었더라도 전 매수인에게 제한된 기회가 있습니다. 재매각기일 3일 이전까지 미납 대금과 지급기한이 지난 뒤의 지연이자, 절차비용을 모두 지급하면 법원은 재매각절차를 취소해야 합니다(「민사집행법」 제138조 제3항).

하지만 납부하지 못해 재매각이 진행되면 전 매수인은 그 재매각절차에서 다시 입찰할 수 없고, 제공한 매수신청보증금의 반환도 요구할 수 없습니다(제138조 제4항). 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 내려진 경우에도 전 매수인은 보증금 반환을 요구할 수 없습니다(제137조 제2항). 잔금 조달 가능성을 확인하지 않은 높은 입찰은 상당한 손실로 이어질 수 있습니다.

6. 입찰자는 무엇을 확인해야 할까?

새 기일이 공고된 물건이라면 먼저 직전 기일에 적법한 매수신고가 없었는지, 매각불허가결정이 있었는지, 매수인이 대금을 내지 못했는지를 확인해야 합니다. 매각불허가가 이유였다면 어떤 흠이 발견되었고 새 기일 전에 바로잡혔는지도 살펴야 합니다. 그다음 새 공고의 최저매각가격, 특별매각조건, 매각물건명세서와 현황조사 결과를 다시 확인하는 순서가 좋습니다.

같은 부동산을 다시 파는 것처럼 보여도 새매각은 앞선 매각이 성립하지 않거나 허가되지 않아 다시 진행하는 절차이고, 재매각은 매수인의 대금 미납에서 비롯되는 절차입니다. 경매기일이 다시 잡힌 이유를 읽을 줄 알면 가격 변화와 입찰 위험도 더 정확히 판단할 수 있습니다.