주택법 ⑪ 사업계획승인 절차 및 효력

로팜노트 이미지

주택건설사업의 출발점! 사업계획승인은 누구에게 받고, 어떤 효력이 있을까?

주택건설사업에서 가장 중요한 행정절차를 하나 꼽으라면 단연 사업계획승인입니다.

토지를 확보했다고 바로 아파트를 지을 수 있는 것은 아닙니다. 일정 규모 이상의 주택건설사업은 반드시 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 비로소 사업을 본격적으로 추진할 수 있습니다.

사업계획승인은 단순한 허가가 아니라 주택건설사업 자체의 적법성과 공공성을 국가 또는 지방자치단체가 종합적으로 심사하여 인정하는 핵심 행정처분입니다. 또한 이 승인을 받으면 각종 인·허가 의제, 일정한 경우 토지수용권 또는 매도청구권 등 매우 강력한 법적 효과가 발생합니다.

이번 글에서는 사업계획승인의 절차, 승인권자, 법적 효력, 그리고 실무상 유의사항까지 정리해 보겠습니다.

사업계획승인이란?

사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하려는 사업주체가 관할 행정청으로부터 받는 승인입니다.

이는 단순히 건축물의 설계를 심사하는 건축허가와는 성격이 다릅니다.

승인 과정에서는 다음 사항을 종합적으로 검토합니다.

✔ 도시계획과의 적합성

✔ 기반시설 확보 여부

✔ 교통영향

✔ 환경보전

✔ 재해예방

✔ 주택공급의 적정성

✔ 공공성 확보

즉, 하나의 아파트 단지가 도시 전체에 미치는 영향을 종합적으로 심사하는 절차라고 이해하면 됩니다.

사업계획승인 절차

주택건설사업은 일반적으로 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

① 사업주체 요건 확보

↓

② 대지 확보 및 사용권원 확보

↓

③ 사업계획 수립

↓

④ 관계 행정기관 협의

↓

⑤ 사업계획승인 신청

↓

⑥ 사업계획승인

↓

⑦ 착공

↓

⑧ 입주자 모집승인(분양사업)

↓

⑨ 사용검사

↓

⑩ 준공 및 입주

사업계획승인은 바로 이 전체 절차의 중심에 위치하는 핵심 단계입니다.

사업계획승인은 누가 승인할까?

많은 사람들이

"시장에게 받나요?"

"도지사에게 받나요?"

라고 질문합니다.

정답은 사업의 규모와 지역적 특성에 따라 승인권자가 달라진다입니다.

주택법과 시행령은 사업의 규모, 사업지역 및 지방자치단체의 행정체계를 종합적으로 고려하여 승인권자를 배분하고 있습니다.

원칙적으로 승인권자는 다음과 같습니다.

• 특별시장
• 광역시장
• 특별자치시장
• 도지사
• 특별자치도지사
• 일정한 요건을 갖춘 대도시의 시장
• 시장·군수(법령에서 정한 경우)

실무에서는 대규모 사업은 광역자치단체장이, 비교적 소규모 사업은 시장·군수가 담당하는 경우가 많지만, 승인권자는 사업면적만으로 결정되는 것이 아니라 주택법과 시행령의 규정에 따라 판단해야 한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

왜 승인권자를 나누었을까?

이 부분이 사업계획승인을 이해하는 핵심입니다.

① 광역적인 도시계획을 고려하기 위해

대규모 아파트 단지가 들어서면 단순히 건물만 늘어나는 것이 아닙니다.

도로,

학교,

상하수도,

공원,

교통망,

생활SOC 등 도시 전체의 기반시설에 큰 영향을 미칩니다.

따라서 이러한 사업은 광역적인 도시계획과 인구배치 계획을 함께 고려해야 하므로 광역자치단체가 심사하는 경우가 많습니다.

② 지방자치의 원칙을 존중하기 위해

반대로 비교적 규모가 작은 사업은 해당 지역의 사정을 가장 잘 아는 기초자치단체가 심사하는 것이 효율적입니다.

지역 여건과 주민 의견을 신속하게 반영할 수 있기 때문입니다.

즉,

사업계획승인권의 배분은 지방자치의 자율성과 행정의 효율성 사이의 균형을 고려한 결과라고 볼 수 있습니다.

사업계획승인의 핵심 효력

① 각종 인·허가 의제

가장 중요한 효력입니다.

주택건설사업에는 개발행위허가, 도로 관련 허가, 산지전용허가 등 여러 법률에 따른 인·허가가 필요합니다.

사업계획승인을 받으면 관계기관과 협의가 완료된 사항에 대해서는 여러 개별 인·허가를 함께 받은 것으로 의제됩니다.

이를 통해 행정절차가 대폭 간소화되고 사업기간도 단축됩니다.

② 일정한 경우 토지수용권

국가,

지방자치단체,

한국토지주택공사(LH),

지방공사 등 법률이 정한 공공사업주체가 국민주택 등을 건설하는 경우에는 사업계획승인을 통해 토지수용권이 인정될 수 있습니다.

다만 모든 민간사업자가 토지수용권을 갖는 것은 아니며, 법률에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

③ 일정한 경우 매도청구권

민간사업이라도 법률에서 정한 일정한 요건을 충족하여 사업계획승인을 받으면 잔여 토지소유자 등을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있는 경우가 있습니다.

이는 이른바 '알박기'로 인해 사업 전체가 장기간 지연되는 것을 방지하기 위한 제도입니다.

다만 적용 요건과 대상은 사업 유형 및 법령에 따라 달라질 수 있으므로 개별 검토가 필요합니다.

사업계획승인은 건축허가와 무엇이 다를까?

많은 분들이 두 제도를 혼동합니다.

건축허가는 개별 건축물의 구조와 안전 등을 중심으로 심사하는 제도입니다.

반면 사업계획승인은 주택건설사업 전체의 적법성과 공공성을 심사하는 종합적인 행정처분입니다.

따라서 사업계획승인을 받으면 이후 착공, 분양, 사용검사 등 후속 절차를 진행할 수 있는 법적 기반이 마련됩니다.

사업계획승인 이후에도 끝이 아니다

사업계획승인은 시작일 뿐입니다.

승인 이후에도

• 사업계획 변경승인
• 착공
• 입주자모집승인
• 사용검사
• 준공
• 소유권 이전

등의 절차가 순차적으로 진행됩니다.

특히 사업내용이 변경되는 경우에는 변경승인을 받아야 하는 경우가 적지 않으므로 지속적인 법률 검토가 필요합니다.

변호사가 알려주는 실무 포인트

사업계획승인은 단순한 허가가 아니라 주택건설사업의 출발을 가능하게 하는 핵심 행정처분입니다.

또한 승인권자는 단순히 사업면적만으로 결정되는 것이 아니라 주택법과 시행령에서 정한 사업 규모, 지역적 특성 및 지방자치단체의 권한 배분 체계에 따라 결정됩니다.

사업계획승인을 받으면 인·허가 의제 등 강력한 법적 효과가 발생하지만, 토지수용권이나 매도청구권은 모든 사업에 자동으로 인정되는 것이 아니라 법률이 정한 요건을 충족하는 경우에 한하여 인정된다는 점도 반드시 기억해야 합니다.

주택건설사업은 토지 확보에서 끝나는 것이 아니라 사업계획승인에서 비로소 본격적으로 시작된다고 해도 과언이 아닙니다.

핵심 정리

✔ 사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업에 반드시 필요한 핵심 행정처분이다.

✔ 승인권자는 사업의 규모와 지역적 특성 등을 고려하여 주택법과 시행령이 정한다.

✔ 사업계획승인을 받으면 인·허가 의제 등 강력한 법적 효력이 발생한다.

✔ 토지수용권과 매도청구권은 법률상 요건을 충족하는 경우에 한하여 인정된다.

✔ 사업계획승인은 착공·분양·사용검사·준공으로 이어지는 주택건설사업의 출발점이다.