양성화 가능성과 매매·임대 시 반드시 알아야 할 핵심 쟁점
부동산을 매수하거나 임차할 때 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 표시가 있다면 주의해야 합니다.
위반건축물은 거래 자체가 금지되는 건물은 아니지만, 매수인이나 임차인이 이행강제금, 원상복구 비용, 영업허가 제한과 금융상 불이익을 떠안을 수 있습니다.
1. 위반건축물이란?
위반건축물이란 건축허가·건축신고·사용승인 또는 용도변경 절차를 지키지 않았거나, 허가받은 내용과 다르게 건축·사용한 건축물을 말합니다.
건축허가·신고 내용
≠
실제 건축·사용 상태
↓
건축법 위반
↓
위반건축물
건축법은 위반사항이 확인되면 허가권자가 건축주·소유자·관리자·점유자 등에게 공사중지, 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경 또는 사용금지·제한 등의 시정명령을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
2. 대표적인 위반 유형
유형구체적인 사례
| 무단 증축 | 베란다·옥상·창고·주차장에 공간을 추가 설치 |
| 무단 개축·대수선 | 주요 구조부를 허가 없이 변경 |
| 불법 용도변경 | 창고를 공장으로, 사무실을 음식점으로 사용 |
| 건폐율·용적률 위반 | 허용 면적을 초과하여 건축 |
| 주차장 위반 | 부설주차장을 점포·창고 등으로 사용 |
| 피난·방화 위반 | 피난통로 폐쇄, 방화구획 임의 철거 |
| 허가도면과 다른 시공 | 면적·구조·배치·높이 등을 다르게 시공 |
위반건축물은 건물 전체가 아니라 무단 증축된 일부 공간만 해당할 수도 있습니다.
3. 위반건축물로 적발되면 어떻게 되나?
민원·현장조사·정기점검
↓
위반사항 확인
↓
시정명령
↓
기한 내 미시정
↓
이행강제금 부과
↓
미시정 시 반복 부과 가능
건축법상 시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 시정하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 위반사항을 시정하면 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 부과된 금액은 납부해야 합니다.
주요 불이익
구분불이익
| 행정처분 | 철거·원상복구·사용중지·사용제한 |
| 금전 부담 | 이행강제금 반복 부과 가능 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시 |
| 금융 | 담보대출·전세대출·보증 가입 제한 가능 |
| 영업 | 음식점·학원·숙박업 등 인허가 제한 가능 |
| 정비사업 | 재건축·재개발 과정에서 권리 산정 문제 |
| 거래 | 매매가격 하락, 계약해제·손해배상 분쟁 |
4. 이행강제금을 내면 합법이 되나?
그렇지 않습니다.
이행강제금 납부는 위반건축물의 합법화를 의미하지 않습니다.
이행강제금 납부
≠
사용승인
≠
위반 해소
이행강제금은 위법 상태를 시정하도록 압박하는 행정상 금전 제재입니다. 따라서 돈을 냈더라도 철거·원상복구 또는 적법화 절차를 별도로 진행해야 합니다.
5. 위반건축물은 양성화할 수 있을까?
흔히 말하는 ‘양성화’는 법률상 하나의 통일된 절차라기보다, 위반 부분을 현재 법령에 맞게 고쳐 사후 허가·신고 또는 건축물대장 정리를 받는 과정을 의미합니다.
양성화 가능성이 있는 경우
- 현재 용도지역에서 해당 건축물이 허용되는 경우
- 건폐율·용적률 기준을 충족하는 경우
- 대지 안의 공지와 높이제한에 적합한 경우
- 주차장 기준을 충족하는 경우
- 구조·피난·방화·소방 기준을 충족하는 경우
- 인접 토지나 도로를 침범하지 않은 경우
양성화가 어려운 경우
- 건폐율이나 용적률을 이미 초과한 경우
- 도로·타인 토지를 침범한 경우
- 구조안전에 중대한 문제가 있는 경우
- 주차장 확보가 불가능한 경우
- 피난·방화 기준을 충족할 수 없는 경우
- 해당 용도지역에서 허용되지 않는 건축물인 경우
위반 부분 확인
↓
현행 법령 적합 여부 검토
↓
보완공사 가능
┌───┴───┐
가능 불가능
↓ ↓
사후 절차 철거·원상복구
↓
건축물대장 정리
6. 한시적 특별법을 기다리면 될까?
과거에는 소규모 주거용 위반건축물을 대상으로 한 특정건축물 정리 특별조치법이 한시적으로 시행된 사례가 있었습니다. 당시에도 일정 시점 이전에 완공된 소규모 주거용 건축물 등 제한된 대상만 구제됐으며, 정비구역·개발제한구역 등은 제외됐습니다.
그러나 과거 특별법은 일정 기간만 시행된 예외적 제도였습니다. 따라서 위반건축물을 매수하면서 막연히 “곧 양성화될 것”이라고 기대해서는 안 됩니다.
양성화 특별법은 상시 적용되는 일반 제도가 아닙니다.
실무적으로는 현재 법령을 기준으로 적법화가 가능한지 먼저 검토해야 합니다.
7. 매매할 때 반드시 확인할 사항
위반건축물도 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 그러나 소유권이 이전되면 위반 상태와 관련된 현실적 부담도 매수인에게 넘어갈 가능성이 큽니다.
매수인 체크리스트
확인 자료확인 내용
| 건축물대장 | 위반건축물 표시, 면적·용도·층수 |
| 등기부등본 | 소유권, 근저당권, 가압류 |
| 건축물현황도 | 실제 구조와 도면 일치 여부 |
| 현장 실측 | 무단 증축·옥탑·창고 존재 여부 |
| 행정청 공문 | 시정명령과 이행강제금 부과 내역 |
| 토지이용계획 | 용도지역·지구 및 건축제한 |
| 건축사 검토 | 철거 또는 적법화 가능성과 예상비용 |
건축물대장은 사용승인된 내용과 건축물의 현황을 기록하는 공적 장부이며, 관계 법령에 적합한 경우에만 적법하게 생성·변경할 수 있습니다.
계약서에 넣어야 할 특약
① 위반 부분의 위치·면적·원인을 구체적으로 표시
② 기존 이행강제금은 매도인이 부담
③ 잔금 전 원상복구 또는 적법화 완료
④ 적법화 불가능 시 계약해제 및 계약금 반환
⑤ 철거·보완공사 비용 부담 주체 명시
⑥ 위반 사실 미고지 시 손해배상 책임 명시
단순히 “현 상태로 매매한다”는 문구만 넣으면 책임 범위를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
8. 임대차계약 시 주의할 점
임차인은 소유권을 취득하지 않지만, 실제 영업과 사용 과정에서 직접 피해를 볼 수 있습니다.
임차인의 주요 위험
- 음식점·학원·숙박업 등의 영업신고 거부
- 전세자금대출이나 보증보험 가입 제한
- 시정명령에 따른 영업장 폐쇄
- 무단 증축 부분 철거로 임차면적 감소
- 권리금·인테리어 비용 회수 곤란
- 임대인과 원상복구 비용 분쟁
안전한 계약 순서
건축물대장 확인
↓
실제 건물과 비교
↓
위반건축물 표시 확인
↓
원하는 업종의 영업 가능 여부 확인
↓
대출·보증 가입 가능 여부 확인
↓
특약 작성 후 계약
특히 상가 임차인은 계약금이나 권리금을 지급하기 전에 관할 구청과 소방서에 영업 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
9. 매도인·임대인의 설명책임
매도인이나 임대인이 위반 사실을 알고도 이를 알리지 않았다면 다음과 같은 민사상 분쟁이 발생할 수 있습니다.
- 계약해제
- 매매대금 감액
- 보수비·철거비 청구
- 영업손실과 인테리어 비용 배상
- 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 손해배상
공인중개사 역시 중개대상물의 상태와 권리관계를 확인·설명해야 하므로, 건축물대장의 위반건축물 표시와 실제 현황을 중개대상물 확인·설명서에 구체적으로 기재할 필요가 있습니다.
10. 위반건축물 확인 방법
건축물대장에서 확인할 항목
- 표제부의 위반건축물 표시
- 층별 구조와 용도
- 건축면적과 연면적
- 사용승인일
- 변동사항과 변동원인
- 건축물현황도
다만 건축물대장에 아직 위반 표시가 없더라도 실제 현장에 무단 증축이나 불법 용도변경이 존재할 수 있습니다.
건축물대장이 깨끗하다는 사실만으로 위반이 없다고 단정할 수 없습니다.
반드시 공부와 현장을 함께 비교해야 합니다.
11. 핵심 쟁점 한판 정리
질문답변
| 위반건축물도 매매할 수 있나? | 가능하지만 위반 부담을 매수인이 떠안을 수 있음 |
| 이행강제금을 내면 합법인가? | 아님 |
| 양성화는 항상 가능한가? | 현행 건축기준을 충족해야 가능 |
| 특별법이 곧 시행될까? | 예측할 수 없으며 이를 전제로 거래하면 위험 |
| 임차인도 피해를 볼 수 있나? | 영업·대출·보증·원상복구 문제 발생 가능 |
| 대장에 표시가 없으면 안전한가? | 현장과 대장을 함께 확인해야 함 |
| 가장 먼저 할 일은? | 건축물대장 발급과 건축사 현장 검토 |
마무리
위반건축물은 단순히 건축물대장에 빨간 표시가 있는 건물이 아닙니다. 경우에 따라 철거명령, 사용제한, 이행강제금, 금융 및 영업상의 제한으로 이어지는 법적·경제적 위험요소입니다.
특히 양성화는 신청만 하면 인정되는 절차가 아닙니다. 현행 건축법과 국토계획법, 주차장법, 소방 관련 기준에 적합해야 하며, 적합하지 않다면 원상복구가 원칙입니다.
건축물대장 확인
+
현장과 도면 비교
+
적법화 가능성 검토
+
계약서 특약
=
안전한 매매·임대
부동산 거래에서는 가격보다 먼저 건축물의 적법성을 확인해야 합니다. 위반 여부가 불분명하거나 거래금액이 크다면 계약 전에 건축사와 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
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