산정방식과 감경·불복절차 완전정리
위반건축물로 적발되면 곧바로 이행강제금이 부과되는 것은 아닙니다. 먼저 행정청이 위반사항을 확인하고 시정명령을 내린 뒤, 정해진 기간 안에 철거·원상복구·용도변경 등 필요한 조치를 하지 않았을 때 이행강제금이 부과됩니다.
위반건축물 적발
↓
시정명령
↓
이행기한 부여
↓
기한 내 미시정
↓
이행강제금 부과
이행강제금은 벌금이나 과태료가 아니라, 위반 상태를 바로잡도록 압박하는 행정상 금전 제재입니다.
1. 이행강제금은 어떻게 계산할까?
건축법은 위반 유형을 크게 두 가지로 나누어 산정합니다.
① 무단 건축·건폐율·용적률 위반
대표적인 산정 구조는 다음과 같습니다.
1㎡당 시가표준액
×
50%
×
위반면적
×
위반 유형별 부과비율
=
이행강제금
건폐율·용적률을 초과하거나 허가·신고 없이 건축한 경우에는 해당 건축물의 1㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적과 위반 유형별 비율을 곱하는 방식으로 계산합니다.
위반 유형별 기본 비율
위반 내용시행령상 비율
| 건폐율 초과 | 80% |
| 용적률 초과 | 90% |
| 무허가 건축 | 100% |
| 무신고 건축 | 70% |
지방자치단체는 건축조례로 이 비율을 낮출 수 있지만, 원칙적으로 시행령상 비율의 60%보다 낮게 정할 수는 없습니다.
② 불법 용도변경 등 그 밖의 위반
불법 용도변경, 조경시설 훼손, 부설주차장 위반 등 위 유형에 포함되지 않는 위반은 다음 구조로 산정합니다.
건축물 시가표준액
×
위반 내용별 부과요율
=
이행강제금
이 경우 건축물 시가표준액의 10% 범위에서 건축법 시행령 별표 15와 지방자치단체 조례가 정한 비율을 적용합니다.
2. 실제 계산 예시
무허가로 20㎡를 증축했고, 해당 부분의 1㎡당 시가표준액이 100만 원이라고 가정해 보겠습니다.
100만 원 × 50% × 20㎡ × 100%
= 1,000만 원
따라서 기본 산정액은 약 1,000만 원입니다.
다만 실제 부과액은 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
- 건축물의 구조와 용도
- 위반 당시의 시가표준액
- 정확한 위반면적
- 무허가인지 무신고인지 여부
- 영리 목적 또는 상습 위반 여부
- 지방자치단체 건축조례
- 법정 감경 사유 적용 여부
따라서 단순히 건축물 전체 공시가격이나 매매가격만으로는 이행강제금을 계산할 수 없습니다.
3. 영리 목적이나 상습 위반이면 가중된다
다음과 같은 경우에는 이행강제금이 더 무거워질 수 있습니다.
- 영리 목적으로 위반한 경우
- 임대·분양 등 경제적 이익을 얻기 위한 위반
- 같은 위반을 반복한 경우
- 시정명령을 받고도 다시 위반한 경우
건축법은 영리 목적이나 상습적 위반 등에 대해 기본 이행강제금의 100% 범위에서 가중하도록 규정하고 있습니다. 즉, 조례에서 정한 기준에 따라 기본 금액의 최대 2배 수준까지 부과될 가능성이 있습니다.
다만 위반행위가 발생한 이후 소유권이 변경된 경우에는 시행령상 가중 대상에서 제외되는 경우가 있으므로 위반 시점과 소유권 이전 시점을 함께 살펴야 합니다.
4. 한 번 내면 끝나는가?
아닙니다.
이행강제금 납부
≠
위반 상태 해소
시정하지 않으면 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 지방자치단체 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있습니다.
일부 지방자치단체는 연 1회로 정하고 있고, 다른 지역은 연 2회까지 부과할 수 있으므로 반드시 해당 지역 건축조례를 확인해야 합니다.
위반사항을 실제로 시정하면 새로운 이행강제금 부과는 중지됩니다. 다만 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 납부해야 합니다.
5. 소규모 주거용 건축물의 특례
연면적 60㎡ 이하의 주거용 건축물과 대통령령이 정한 일부 주거용 위반건축물은 일반 산정액보다 낮은 금액이 부과될 수 있습니다.
일반 산정액
↓
2분의 1 범위 안에서
지방자치단체 조례로 감액 가능
다만 주택이라고 해서 모두 감경되는 것은 아닙니다. 건축물 면적, 위반 유형, 사용 용도와 해당 지방자치단체 조례를 함께 확인해야 합니다.
6. 감경받을 수 있는 경우
건축법 제80조의2는 일정한 경우 이행강제금을 감경할 수 있도록 규정합니다.
주요 감경 사유
감경 사유감경 가능성
| 일정 규모 이하 농업·어업용 시설 | 법정 감경 가능 |
| 위반면적이 작은 경우 | 시행령 요건 충족 시 가능 |
| 사용승인 당시부터 존재한 위반이 뒤늦게 확인된 경우 | 감경 가능성 |
| 소유권 취득 전부터 존재한 위반 | 사실관계에 따라 검토 |
| 임차인 등 제3자의 위반으로 소유자가 즉시 시정하기 어려운 경우 | 시행령·조례 검토 |
| 재난 등 불가피한 사정 | 개별 판단 |
농업·어업용 시설 중 일정 면적 이하인 경우에는 법정 요건에 따라 이행강제금의 5분의 1을 감경할 수 있고, 그 밖의 대통령령상 사유에는 최대 75% 범위에서 감경될 수 있습니다.
일부 감경 사유에는 시행령상 50%의 감경률이 적용됩니다. 다만 영리 목적이나 상습 위반에 해당하면 감경 대상에서 제외될 수 있습니다.
7. 감경은 자동으로 적용되지 않는다
감경 사유가 있어도 행정청이 이를 자동으로 모두 조사해 주는 것은 아닙니다.
다음 자료를 제출해 적극적으로 주장해야 합니다.
- 건축물대장과 등기부등본
- 위반 부분의 면적과 발생 시기
- 매매계약서 또는 소유권 취득 자료
- 위반 당시 소유자가 아니었다는 자료
- 임차인의 무단 시공을 입증하는 자료
- 철거·보완공사 계획서
- 구조안전 또는 현장조사 자료
- 경제적 곤란이나 불가피한 사정을 설명하는 자료
특히 부과예고 단계에서 의견서를 제출하지 않고 고지서가 나온 뒤 대응하면 선택할 수 있는 방법이 줄어들 수 있습니다.
8. 이행강제금 부과 절차
① 위반 사실 확인
↓
② 시정명령
↓
③ 상당한 이행기한 부여
↓
④ 부과예고 및 의견제출 기회
↓
⑤ 이행강제금 부과처분
↓
⑥ 납부 또는 불복
행정청은 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에게 다시 상당한 이행기한을 정하고, 그 기간 내 시정하지 않을 경우 이행강제금을 부과하게 됩니다.
따라서 적법한 시정명령이 없었거나, 이행기간이 지나치게 짧았거나, 부과예고와 의견제출 기회가 제대로 보장되지 않았다면 절차상 위법 여부를 검토할 수 있습니다.
9. 부과예고 단계에서는 어떻게 대응할까?
이행강제금 부과예고서를 받았다면 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.
확인 항목주요 쟁점
| 위반면적 | 실제보다 넓게 산정됐는가 |
| 위반 유형 | 무허가와 무신고를 잘못 구분했는가 |
| 시가표준액 | 해당 연도·구조·용도 기준이 맞는가 |
| 부과비율 | 시행령과 조례상 비율이 맞는가 |
| 위반 주체 | 소유자·관리자·점유자 중 상대방이 적법한가 |
| 감경 사유 | 소규모·비영리·불가피한 사정이 있는가 |
| 시정 여부 | 부과 전에 원상복구가 완료됐는가 |
부과예고 단계에서 위반면적을 정정하거나 감경 사유를 인정받으면 실제 부과액을 줄일 수 있습니다.
10. 이행강제금에 불복하는 방법
① 의견제출
부과예고서를 받은 단계에서는 정해진 기간 안에 행정청에 의견서를 제출할 수 있습니다.
부과예고
↓
의견서·증거 제출
↓
면적·금액·감경 여부 재검토
이 단계에서는 아직 최종 처분이 아니므로 사실관계와 계산 오류를 바로잡는 것이 가장 중요합니다.
② 행정심판
최종 이행강제금 부과처분을 받은 뒤에는 행정심판을 청구할 수 있습니다.
일반적으로 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일 이내 제기해야 합니다. 다만 구체적인 청구기간과 관할 심판기관은 처분서의 불복안내를 반드시 확인해야 합니다.
③ 행정소송
이행강제금 부과처분 취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내 제기해야 합니다. 행정심판을 거친 경우에는 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 계산하는 것이 일반적입니다.
이행강제금 부과처분
├─ 행정심판
└─ 행정소송
건축법상 이행강제금은 행정심판을 반드시 먼저 거쳐야만 행정소송을 제기할 수 있는 것은 아니므로, 사안에 따라 곧바로 취소소송을 제기하는 방안도 검토할 수 있습니다.
11. 불복할 만한 주요 사유
다음과 같은 경우에는 부과처분의 취소 또는 감액 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
- 실제 위반면적보다 과다하게 산정된 경우
- 건축물의 구조·용도에 맞지 않는 시가표준액을 적용한 경우
- 무신고 사항을 무허가 건축으로 잘못 판단한 경우
- 위반행위가 아닌데 위반으로 판단한 경우
- 부과 전에 위반 상태를 완전히 시정한 경우
- 법정 감경 사유를 누락한 경우
- 영리 목적 가중 요건이 없음에도 가중한 경우
- 시정명령이나 부과예고 절차에 중대한 하자가 있는 경우
- 부과 상대방을 잘못 지정한 경우
- 지방자치단체 조례와 다른 부과비율을 적용한 경우
단순히 “금액이 너무 많다”거나 “경제적으로 어렵다”는 사정만으로 처분이 바로 취소되는 것은 아닙니다. 법령상 산정 오류나 절차상 하자를 구체적으로 주장해야 합니다.
12. 매매 후 누가 부담할까?
이행강제금은 원칙적으로 행정청이 부과처분의 상대방으로 정한 건축주·소유자·관리자·점유자 등이 부담합니다.
그러나 부동산 매매에서는 다음을 구분해야 합니다.
구분책임
| 소유권 이전 전 이미 부과된 금액 | 원칙적으로 기존 처분 상대방 문제 |
| 소유권 이전 후 새로 부과된 금액 | 현 소유자에게 부과될 가능성 |
| 매도인이 위반 사실을 숨긴 경우 | 계약해제·손해배상 문제 가능 |
| 계약서에 부담 주체를 정한 경우 | 매도인·매수인 사이에서는 특약 적용 |
행정청에 대한 공법상 납부 책임과 매도인·매수인 사이의 민사상 비용 부담은 서로 다른 문제입니다.
따라서 위반건축물을 매수할 때는 다음 특약을 두는 것이 안전합니다.
“잔금일 이전 발생한 위반행위 및 그에 따른 이행강제금, 철거비용과 적법화 비용은 매도인이 부담한다.”
13. 핵심 체크리스트
□ 시정명령이 적법하게 내려졌는가?
□ 위반면적이 정확한가?
□ 시가표준액 산정이 맞는가?
□ 무허가·무신고 구분이 맞는가?
□ 조례상 부과비율을 적용했는가?
□ 감경 사유가 있는가?
□ 영리 목적 가중이 정당한가?
□ 부과 전에 시정이 완료됐는가?
□ 불복기간이 남아 있는가?
마무리
위반건축물 이행강제금은 단순히 위반면적에 일정 금액을 곱하는 제도가 아닙니다.
시가표준액
×
위반면적
×
위반 유형별 비율
±
가중·감경
=
최종 이행강제금
같은 면적의 무단 증축이라도 건축물의 구조, 용도, 시가표준액, 위반 시기와 지방자치단체 조례에 따라 금액이 크게 달라질 수 있습니다.
부과예고서를 받았다면 먼저 위반면적·시가표준액·부과비율·감경 사유를 확인하고, 오류가 있다면 의견제출 단계에서 바로잡아야 합니다. 최종 처분이 내려진 뒤에는 행정심판이나 행정소송의 제기기간을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.
이행강제금을 줄이는 가장 확실한 방법은 위반 상태를 신속하게 시정하고, 산정 오류와 감경 사유를 부과 전에 적극적으로 주장하는 것입니다.
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