도시정비법 ⑦ 조합설립인가, 조합원의 권리와 의무, 조합 총회·대의원회, 조합장과 임원의 책임 총정리

재개발·재건축 조합 운영의 핵심을 한눈에!

재개발·재건축 사업에서 가장 중요한 전환점은 조합설립인가입니다.

추진위원회 단계에서는 사업을 준비하는 수준이었다면, 조합이 설립되면 비로소 법인격을 가진 사업시행자가 되어 토지 매입, 시공사 선정, 관리처분계획 수립 등 대부분의 법률행위를 수행할 수 있습니다.

하지만 조합이 설립되면 동시에 조합원의 권리와 의무, 총회의 의결, 조합장과 임원의 책임이라는 중요한 법률문제가 발생합니다.

이번 글에서는 실무에서 가장 많이 문제가 되는 사항들을 중심으로 정리해보겠습니다.

1. 조합설립인가란?

조합설립인가는 시장·군수 등이 조합 설립을 승인하는 행정처분입니다.

인가를 받는 순간 조합은 법인이 됩니다.

 

즉,

추진위원회 → 조합설립인가 → 법인인 조합

으로 변화합니다.

이때부터 조합은

• 사업시행자가 되고
• 재산을 소유할 수 있으며
• 계약을 체결할 수 있고
• 소송의 당사자가 될 수 있습니다.

조합설립을 위한 동의율

사업 종류에 따라 요건이 다르지만 일반적으로는

• 토지등소유자의 일정 비율 이상
• 토지면적 기준 충족

등의 법정요건을 만족해야 합니다.

이러한 요건을 충족하면 시장·군수 등이 조합설립인가를 하게 됩니다.

2. 조합원이 되는 사람은 누구인가?

 

조합원은

정비구역 안의 토지등소유자

중 조합에 가입한 사람입니다.

대표적으로

• 토지 소유자
• 건축물 소유자
• 토지와 건물을 함께 소유한 사람

등이 해당합니다.

공동소유인 경우에는 원칙적으로 대표조합원을 선정하게 됩니다.

3. 조합원의 권리

조합원은 단순한 투자자가 아닙니다.

조합의 구성원으로서 다음과 같은 권리를 가집니다.

① 의결권

총회에서

• 예산
• 시공사 선정
• 사업시행계획
• 관리처분계획

등을 결정합니다.

② 선거권·피선거권

조합장을 비롯한

• 임원
• 감사
• 대의원

선출에 참여할 수 있습니다.

③ 정보공개 청구권

조합은

• 계약서
• 회계자료
• 예산
• 결산서
• 총회 의사록

등을 공개해야 합니다.

조합원이 열람을 요구하면 법에서 정한 범위 내에서 공개하여야 합니다.

④ 분양신청권

재개발·재건축의 가장 중요한 권리입니다.

조합원은 관리처분단계에서

• 신축아파트
• 상가

등을 분양받을 권리를 갖습니다.

⑤ 이익배분권

청산금이나 사업이익이 발생하는 경우 그 권리를 가집니다.

4. 조합원의 의무

조합원에게는 권리뿐 아니라 의무도 있습니다.

대표적인 것이

✅ 분담금 납부

입니다.

사업비가 증가하면 추가분담금이 발생할 수도 있습니다.

또한

• 총회 의결 준수
• 규약 준수
• 사업 협조

의무도 부담합니다.

조합원의 권리와 의무 한눈에

                         권리                                                                                               의무

 

의결권	분담금 납부
선거권	총회 의결 준수
피선거권	규약 준수
정보공개 청구	사업 협조
분양신청권	각종 부담금 납부

---

5. 조합 총회란?

 

총회는 조합의 최고 의사결정기관입니다.

쉽게 말하면

조합의 국회

라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

총회에서만 결정할 수 있는 사항이 매우 많습니다.

대표적으로

✔ 시공사 선정

✔ 사업비 변경

✔ 예산 승인

✔ 관리처분계획

✔ 조합장 선출

✔ 규약 변경

등입니다.

즉,

조합의 가장 중요한 의사결정은 모두 총회를 거칩니다.

6. 대의원회란?

조합원이 수백 명, 수천 명이면 모든 일을 총회에서 처리하기 어렵습니다.

그래서 설치되는 것이

대의원회

입니다.

쉽게 말하면

총회가 국회라면

대의원회는 상임위원회와 비슷한 역할을 합니다.

다만,

법에서 총회 의결사항으로 정한 중요한 사항은

대의원회가 대신 결정할 수 없습니다.

총회와 대의원회의 차이

                               총회                                                                               대의원회                

최고 의사결정기관	보조 의결기관
모든 조합원 참석	대의원 참석
중요한 사항 결정	일상 업무 심의
최고 의결권	제한적 권한

 

7. 조합장은 어떤 권한을 가지는가?

조합장은

조합을 대표하는 대표자입니다.

주요 권한은

• 조합 대표
• 계약 체결
• 총회 소집
• 사업 집행
• 직원 관리

등입니다.

하지만

조합장의 권한은 매우 크기 때문에

항상 총회 의결과 법령의 범위 안에서 행사해야 합니다.

8. 조합 임원의 책임

조합장은 물론

이사와 감사도 막중한 책임을 부담합니다.

대표적인 책임은 다음과 같습니다.

① 민사상 책임

조합에 손해를 끼치면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

② 형사책임

다음과 같은 경우에는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

금품수수, 입찰비리, 회계부정, 업무상 횡령, 배임, 허위 의사록 작성

③ 행정상 책임

심한 위법이 있으면

• 해임
• 시정명령
• 인가취소 등

행정처분의 대상이 될 수도 있습니다.

실무에서 가장 많이 발생하는 분쟁

다음과 같은 사안은 실제 소송으로 자주 이어집니다.

• 조합설립동의서의 적법성
• 조합원 자격 인정 여부
• 총회 결의 무효 확인
• 시공사 선정 절차의 위법성
• 조합장 해임
• 정보공개 거부
• 분담금 산정의 적정성
• 관리처분계획의 위법 여부

사업 규모가 수백억 원에서 수천억 원에 이르는 경우가 많아, 절차상 하자 하나가 사업 전체를 좌우할 수도 있습니다.

핵심 정리

조합설립인가는 정비사업의 출발점이며, 조합은 이때부터 법인으로서 사업을 시행합니다. 조합원은 의결권·분양신청권 등 다양한 권리를 갖는 동시에 분담금 납부와 규약 준수 등의 의무를 부담합니다. 총회는 최고의 의사결정기관이고, 대의원회는 이를 보조하는 역할을 합니다. 조합장과 임원은 조합을 대표하여 사업을 집행하지만, 법령과 총회 의결을 준수해야 하며 위법행위가 있는 경우 민사·형사·행정상 책임을 질 수 있습니다.

 

💡 로팜노트 한 줄 TIP

재개발·재건축 분쟁의 상당수는 '절차'에서 시작됩니다. 조합설립, 총회 결의, 정보공개, 조합원 자격 등 기본 원리를 이해하면 사업의 흐름과 분쟁 포인트를 훨씬 쉽게 파악할 수 있습니다.