도시정비법 ⑧ 정비사업 조합설립 절차

재건축·재개발 조합은 어떻게 만들어질까? 

안녕하세요.
로팜노트(LawFarm Note)입니다.

도시정비사업에서 조합설립인가는 단순히 주민모임을 만드는 절차가 아닙니다.

조합설립인가는 토지등소유자들의 임의단체가 법률상 권리능력을 가진 '조합'이라는 법인으로 전환되는 결정적인 단계입니다. 이 시점부터 조합은 계약의 당사자가 되고, 사업시행자가 되어 각종 인허가와 시공사 선정, 금융조달 등을 수행하게 됩니다.

이번 글에서는 도시정비법상 조합설립 절차와 사업유형별 동의요건을 중심으로 살펴보겠습니다.

조합이란 무엇인가?

도시정비법상 조합은 토지등소유자가 직접 정비사업을 시행하기 위하여 설립하는 법인입니다.

즉,

조합 = 정비사업의 사업시행자

입니다.

조합이 설립되면 다음과 같은 업무를 수행합니다.

• 사업시행계획 수립
• 시공사 선정
• 각종 용역 계약
• 금융기관 차입
• 관리처분계획 수립
• 일반분양

공사 시행

조합설립은 언제 이루어질까?

기본계획 수립
      ↓
정비계획 수립
      ↓
정비구역 지정
      ↓
추진위원회 승인
      ↓
★★★★★ 조합설립인가 ★★★★★
      ↓
사업시행계획인가
      ↓
관리처분계획인가
      ↓
착공
      ↓
준공

 

조합설립은 추진위원회 승인 이후, 사업시행계획인가 이전 단계에서 이루어집니다.

조합설립 절차

① 추진위원회 승인

추진위원회는 조합설립을 준비하기 위한 임시조직입니다.

주요 업무는

• 조합설립 동의서 징구
• 정관 작성
• 창립총회 준비
• 조합설립인가 신청 준비

등입니다.

② 조합설립 동의 확보

조합은 일정 비율 이상의 토지등소유자가 동의해야 설립할 수 있습니다.

이 동의요건은 사업유형에 따라 달라집니다.

1. 재건축사업

재건축사업은 토지등소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.

또한 동별 구분소유자의 과반수 동의도 함께 충족해야 합니다.

이는 아파트와 같은 집합건물의 특성을 고려하여 소수 동(棟)의 권리가 침해되지 않도록 하기 위한 장치입니다.

예시

• 전체 구분소유자 1,000명

최소 750명 이상 동의각 동별로도 과반수 동의 필요

2. 재개발사업

재개발사업 역시 토지등소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.

다만 재개발은 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 경우가 많아 재건축처럼 동별 구분소유자 요건은 적용되지 않습니다.

토지와 건축물의 권리관계를 중심으로 동의 여부를 판단합니다.

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3. 주거환경개선사업

주거환경개선사업은 사업방식에 따라 달라집니다.

• 지자체 등이 직접 시행하는 경우에는 조합설립 절차가 없습니다.
• 주민이 직접 시행하는 방식이라면 도시정비법에서 정한 조합설립 절차와 동의요건을 충족해야 합니다.

즉, 주거환경개선사업은 사업시행자가 누구인지에 따라 조합설립 여부가 달라지는 것이 특징입니다.

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사업별 조합설립 동의요건 비교

          구분                              재건축                                         재개발                                     주거환경개선

 

조합설립	가능	가능	사업방식에 따라 가능
기본 동의율	토지등소유자 75% 이상	토지등소유자 75% 이상	주민시행 시 도시정비법 적용
추가요건	동별 구분소유자 과반수	없음	사업방식에 따라 상이

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③ 창립총회 개최

동의요건을 충족하면 창립총회를 개최합니다.

창립총회에서는

• 조합 정관
• 조합장
• 이사
• 감사
• 대의원
• 예산
• 사업계획

등을 의결합니다.

창립총회는 조합의 조직과 운영체계를 확정하는 가장 중요한 의사결정 절차입니다.

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④ 조합설립인가 신청

창립총회가 끝나면 시장·군수 등 행정청에 조합설립인가를 신청합니다.

주요 제출서류는 다음과 같습니다.

• 조합설립인가 신청서
• 조합 정관
• 동의서
• 창립총회 의사록
• 임원 명부
• 사업구역 관련 서류

행정청은 도시정비법상 요건 충족 여부를 심사한 후 인가 여부를 결정합니다.

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⑤ 조합설립인가

조합설립인가가 고시되면 조합은 법인으로 성립합니다.

이때부터 조합은 독립된 권리주체가 되어 다음과 같은 행위를 할 수 있습니다.

• 시공사 선정
• 금융기관 차입
• 계약 체결
• 소송 수행
• 사업시행계획 수립
• 관리처분계획 수립

즉, 정비사업의 실질적인 사업시행자로 활동하게 됩니다.

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조합설립인가의 법적 의미

조합설립인가는 단순한 행정절차가 아니라 다음과 같은 법적 효과를 발생시킵니다.

• 조합이 법인격을 취득합니다.
• 추진위원회의 역할은 종료됩니다.
• 조합 임원이 법률상 대표기관이 됩니다.
• 조합 명의로 계약과 소송이 가능합니다.
• 사업시행계획인가를 신청할 수 있는 자격을 갖추게 됩니다.

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핵심 정리

✔ 조합은 도시정비사업의 사업시행자입니다.

✔ 조합설립은 추진위원회 승인 → 동의 확보 → 창립총회 → 조합설립인가의 순서로 진행됩니다.

✔ 재건축은 토지등소유자 75% 이상과 동별 구분소유자 과반수 동의가 필요합니다.

✔ 재개발은 토지등소유자 75% 이상 동의가 필요하며, 재건축과 달리 동별 동의요건은 적용되지 않습니다.

✔ 주거환경개선사업은 사업시행 방식에 따라 조합설립 여부가 달라질 수 있습니다.

로팜노트 이미지

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💡 전문가 TIP

조합설립 단계에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분은 동의서의 적법성, 동의 철회의 효력, 창립총회 절차의 하자, 조합설립인가 취소소송입니다. 실제 실무에서는 단순히 동의율만 충족했다고 해서 안전한 것이 아니라, 도시정비법과 시행령이 요구하는 절차적 적법성을 갖추었는지가 조합설립인가의 효력을 좌우합니다. 따라서 추진위원회 단계부터 법률전문가의 검토를 받는 것이 이후 사업 지연과 소송 위험을 줄이는 데 매우 중요합니다.