유치권이란?
등기부에 나오지 않는 권리와 경매에서의 인수
경매물건을 현장 조사하다 보면 건물 입구에 커다란 현수막이 붙어 있는 경우가 있습니다.
“유치권 행사 중”
“공사대금 3억 원 미지급”
“점유를 침해하면 법적 조치함”
처음 경매를 공부하는 사람에게는 상당히 위협적으로 보입니다.
더구나 등기부를 아무리 살펴봐도 유치권이라는 등기는 없습니다.
그렇다면 유치권은 무엇이고, 왜 등기도 하지 않았는데 경매에서 문제가 되는 것일까요?
1. 유치권이란 무엇인가
민법 제320조는 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
쉽게 말하면,
“이 물건 때문에 받을 돈이 있으니 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않겠다.”
는 권리입니다.
예를 들어 건물주 갑이 을에게 건물 신축공사를 맡겼고 을이 공사를 완료했는데 갑이 공사대금 2억 원을 지급하지 않았다고 가정해 보겠습니다.
일정한 요건을 갖춘 경우 을은 공사대금을 지급받을 때까지 그 건물을 점유하면서 인도를 거절할 수 있습니다.
이것이 전형적인 유치권 문제입니다.
2. 유치권은 담보물권이다
유치권은 민법이 인정하는 담보물권입니다.
그러나 근저당권과는 상당히 다릅니다.
근저당권은 등기부에 등기됩니다.
반면 유치권은 등기하지 않습니다.
그래서 등기부만 열심히 살펴보아서는 유치권의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.
유치권은 기본적으로 점유를 통하여 외부에 드러납니다.
따라서 부동산 권리분석에서는 등기부 조사와 함께 현장조사가 필요한 대표적인 권리입니다.
3. 유치권은 언제 성립하는가
유치권이 성립하려면 여러 요건을 충족해야 합니다.
첫째, 타인의 물건을 점유하고 있어야 한다
유치권에서 가장 중요한 것은 점유입니다.
단순히 공사대금을 받지 못했다는 사실만으로 유치권이 생기는 것은 아닙니다.
채권자가 해당 부동산을 실제로 점유하고 있어야 합니다.
또한 유치권자는 점유를 계속 유지해야 합니다. 민법 제328조에 따라 유치권은 점유를 상실하면 원칙적으로 소멸합니다.
따라서 경매 현장에서 유치권을 주장하는 사람이 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것은
“실제로 누가 이 부동산을 점유하고 있는가?”
입니다.
둘째, 채권과 물건 사이에 견련성이 있어야 한다
아무 채권이나 유치권의 근거가 되는 것은 아닙니다.
그 채권이 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다.
이를 흔히 견련성이라고 합니다.
예를 들어 건물 신축이나 수리공사를 하고 지급받지 못한 공사대금채권은 해당 건물과 견련성이 인정될 가능성이 있습니다.
그러나 건물주에게 별도로 돈을 빌려주었다는 대여금채권은 단순히 채무자가 그 건물의 소유자라는 이유만으로 그 건물에 대한 유치권의 피담보채권이 되는 것은 아닙니다.
셋째, 채권이 변제기에 있어야 한다
아직 지급기일이 오지 않은 채권을 이유로 물건을 붙잡아 둘 수는 없습니다.
따라서 유치권이 성립하려면 원칙적으로 채권의 변제기가 도래해야 합니다.
넷째, 점유가 불법행위로 시작된 것이 아니어야 한다
민법 제320조 제2항에 따라 점유가 불법행위로 인하여 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
따라서 아무런 권한 없이 다른 사람의 건물을 강제로 점거한 뒤
“내가 점유하고 있으니 유치권자다.”
라고 주장할 수는 없습니다.
다섯째, 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다
당사자 사이에 유치권을 행사하지 않기로 하는 유치권 배제특약이 존재하는 경우도 있습니다.
따라서 공사계약서 등 관련 계약의 내용도 확인할 필요가 있습니다.
4. ‘유치권 행사 중’이라는 현수막만으로는 부족하다
경매에서 특히 주의해야 할 부분입니다.
건물 입구에
“유치권 행사 중”
이라는 현수막이 붙어 있다고 해서 유치권이 당연히 성립하는 것은 아닙니다.
반대로 현수막이 없다고 해서 반드시 유치권이 없는 것도 아닙니다.
현수막이나 안내문은 유치권을 주장한다는 하나의 정황일 뿐입니다.
실제로 유치권이 성립하려면 앞에서 살펴본 피담보채권, 견련성, 변제기, 적법한 점유 등의 요건을 모두 갖추어야 합니다.
따라서 경매에서 중요한 것은 현수막이 아니라 실제 법률관계입니다.
5. 경매개시결정 이후에 점유하면 어떻게 될까
경매 권리분석에서 매우 중요한 판례 법리가 있습니다.
대법원은 부동산에 압류의 효력이 발생한 이후 채무자 소유 부동산의 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우, 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보고 있습니다.
그 이유는 이미 경매절차에 들어간 부동산에 사후적으로 유치권을 만들어 매수인에게 대항하도록 허용하면 경매절차의 안정성과 다른 채권자들의 이해관계를 해칠 수 있기 때문입니다.
따라서 유치권을 분석할 때는 단순히
“현재 점유하고 있는가?”
만 확인해서는 부족합니다.
“언제부터 점유하기 시작했는가?”
가 매우 중요합니다.
특히 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 시점과 유치권자가 점유를 취득한 시점을 비교해야 합니다.
6. 유치권자는 경매 매수인에게 무엇을 주장할 수 있는가
민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
여기에서 표현을 정확하게 이해할 필요가 있습니다.
매수인이 유치권자의 채무를 인수하여 채무자와 동일한 인적 채무를 부담한다는 의미는 아닙니다.
유효한 유치권이 존재하면 유치권자는 피담보채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있으므로, 매수인이 부동산을 현실적으로 인도받으려면 결국 그 유치권 문제를 해결해야 한다는 의미입니다.
그래서 유치권은 경매에서 매우 중요한 인수 위험으로 평가됩니다.
7. 유치권자에게 우선변제권이 있는가
여기에서 저당권과 중요한 차이가 있습니다.
저당권자는 경매대금에서 자신의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.
그러나 유치권에는 원칙적으로 저당권과 같은 의미의 우선변제권이 없습니다.
유치권의 핵심은
“돈을 먼저 가져갈 권리”
라기보다
“돈을 받을 때까지 물건을 넘겨주지 않을 권리”
에 있습니다.
즉 유치권의 힘은 점유와 인도거절권에서 나옵니다.
이 차이를 반드시 기억해야 합니다.
8. 유치권자는 경매를 신청할 수 있는가
유치권자는 단순히 물건을 계속 점유하는 것만 가능한 것은 아닙니다.
민법 제322조는 유치권자가 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 이것은 저당권자가 담보권을 실행하는 임의경매와 법적 구조가 완전히 동일한 것은 아닙니다.
따라서
유치권에는 우선변제권이 없다
는 것과
유치물을 경매할 수 있다
는 것은 구별하여 이해해야 합니다.
9. 경매에서 유치권을 만나면 무엇을 조사해야 할까
유치권 신고가 있는 경매물건이라면 적어도 다음 사항은 확인해야 합니다.
① 유치권자가 주장하는 채권은 실제로 존재하는가?
공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 송금내역 등을 확인합니다.
② 그 채권이 해당 부동산에 관하여 생긴 채권인가?
즉 견련성이 있는지 확인합니다.
③ 채권의 변제기가 도래했는가?
④ 누가 실제로 부동산을 점유하고 있는가?
⑤ 점유는 언제 시작되었는가?
⑥ 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생하기 전부터 점유했는가?
⑦ 현재까지 점유가 계속되고 있는가?
⑧ 유치권 배제특약은 없는가?
이러한 사실을 종합하여 유치권의 성립 여부와 매수인에 대한 대항 가능성을 판단해야 합니다.
10. 등기부만 보고 권리분석을 끝내면 안 되는 이유
유치권은 부동산 권리분석에서 매우 중요한 교훈을 줍니다.
등기부가 부동산 권리의 전부는 아니라는 것입니다.
등기부에는 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 많은 권리가 나타납니다.
그러나 유치권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리도 존재합니다.
따라서 경매에서는 등기부뿐 아니라
매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 집행기록, 현장점유관계
등을 함께 살펴야 합니다.
특히 유치권 신고가 있다면 현장조사의 중요성은 더욱 커집니다.
마무리
유치권은 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건의 반환을 거절할 수 있는 법정담보물권입니다.
유치권은 등기를 필요로 하지 않고 점유가 공시기능을 담당하기 때문에 등기부만으로는 확인하기 어렵습니다.
또한 경매에서 유치권 신고가 있다는 사실만으로 유치권이 인정되는 것도 아닙니다.
반드시 채권의 존재, 물건과 채권의 견련성, 변제기, 적법한 점유, 점유의 계속 여부, 점유 취득 시기 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
한 줄 정리
유치권은 ‘돈을 받을 때까지 물건을 내주지 않을 수 있는 권리’이며, 등기부가 아니라 ‘점유’를 통해 드러나는 담보물권입니다.
그래서 경매물건에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 보인다면 겁부터 낼 필요도, 무시할 수도 없습니다.
권리분석에서 물어야 할 질문은 단 하나입니다.
“유치권을 주장하는가?”가 아니라 “법적으로 유효한 유치권이 실제로 성립했는가?”
바로 그 사실을 확인하는 것이 유치권 권리분석의 핵심입니다.
