부동산권리분석 ⑥

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저당권·근저당권이란?

담보물권과 우선변제권

부동산 등기부의 을구를 열어 보면 가장 자주 등장하는 권리가 있습니다.

바로 근저당권입니다.

은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌리면 대부분 근저당권이 설정됩니다. 개인 사이에서 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 제공받는 경우에도 저당권이나 근저당권을 설정할 수 있습니다.

경매에서는 더욱 중요합니다.

근저당권은 경매개시의 원인이 되기도 하고, 배당순위를 결정하는 핵심 권리가 되며, 경우에 따라서는 말소기준권리가 되기도 합니다.

따라서 저당권과 근저당권을 이해하는 것은 본격적인 경매 권리분석의 출발점이라고 할 수 있습니다.

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1. 담보물권이란 무엇인가

앞서 물권과 채권의 차이를 살펴보았습니다.

채권자는 채무자에게 돈을 갚으라고 요구할 수 있습니다.

그러나 문제가 하나 있습니다.

채무자가 돈을 갚지 않으면 어떻게 할까요?

소송에서 승소하더라도 채무자에게 재산이 없다면 실제로 돈을 받지 못할 수 있습니다.

그래서 채권자는 돈을 빌려줄 때 채무자의 부동산 등을 담보로 확보해 두기도 합니다.

이처럼 채권의 변제를 확보하기 위하여 물건의 교환가치를 지배하는 물권을 담보물권이라고 합니다.

민법상 대표적인 담보물권에는

유치권, 질권, 저당권

등이 있습니다.

부동산에서 가장 대표적인 담보물권이 바로 저당권입니다.

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2. 저당권이란 무엇인가

민법 제356조는 저당권을 다음과 같이 규정합니다.

“저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.”

쉽게 말하면,

부동산을 채무자가 계속 사용하면서도, 채무를 갚지 않을 경우 그 부동산을 경매하여 다른 일반채권자보다 우선하여 돈을 받을 수 있도록 하는 권리

입니다.

예를 들어 갑이 을에게 2억 원을 빌려주면서 을 소유 아파트에 저당권을 설정받았다고 생각해 보겠습니다.

을이 약속대로 돈을 갚으면 아무 문제가 없습니다.

그러나 을이 돈을 갚지 않는다면 갑은 저당권에 기하여 그 아파트의 경매를 신청하고 매각대금에서 자신의 채권을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

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3. 저당권을 설정해도 집을 계속 사용할 수 있다

저당권의 중요한 특징은 점유를 이전하지 않는다는 것입니다.

은행에서 주택담보대출을 받았다고 해서 집을 은행에 넘겨주지는 않습니다.

소유자는 그대로 집에서 생활합니다.

다만 등기부에 근저당권 등이 설정됩니다.

즉,

소유권과 점유·사용은 채무자에게 그대로 두면서 부동산의 교환가치만 담보로 확보하는 것

이 저당권의 기본구조입니다.

이 때문에 부동산 금융에서 매우 널리 이용됩니다.

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4. 저당권의 핵심은 우선변제권

저당권에서 가장 중요한 기능은 우선변제권입니다.

예를 들어 갑에게 다음과 같은 채권자들이 있다고 가정해 보겠습니다.

A은행 : 저당권부 채권 2억 원
B : 일반 대여금채권 1억 원
C : 물품대금채권 1억 원

갑의 아파트가 경매되어 3억 원이 배당재원이 되었다고 가정해 보겠습니다.

A은행의 저당권이 유효하게 선순위로 설정되어 있다면 A은행은 일반채권자인 B와 C보다 원칙적으로 우선하여 자신의 피담보채권에 대해 배당받습니다.

바로 이것이 우선변제권입니다.

따라서 채권자 입장에서는 단순히 돈을 빌려주고 차용증만 받아두는 것보다 적절한 담보물권을 확보하는 것이 채권회수에 훨씬 유리할 수 있습니다.

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5. 저당권과 근저당권은 무엇이 다른가

실제 등기부에서는 ‘저당권’보다 근저당권을 훨씬 많이 볼 수 있습니다.

두 권리는 무엇이 다를까요?

가장 중요한 차이는 담보하는 채권이 확정되어 있는가에 있습니다.

저당권

특정한 채권을 담보합니다.

예를 들어

2026년 9월 1일 대여한 1억 원

이라는 특정 채권을 담보하기 위해 설정할 수 있습니다.

근저당권

민법 제357조에 따라 계속적인 거래관계 등에서 발생하는 여러 채권을 일정한 한도까지 담보하기 위해 설정할 수 있습니다.

즉 현재 정확한 채권액이 최종적으로 확정되지 않았더라도 채권최고액을 정하여 일정 범위의 채권을 담보할 수 있습니다.

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6. 근저당권의 ‘채권최고액’이란

등기부를 보면 다음과 같은 문구가 자주 나타납니다.

근저당권자 ○○은행
채권최고액 금 3억 6,000만 원
채무자 홍길동

이때 많은 사람이 이렇게 생각합니다.

“홍길동이 은행에서 3억 6,000만 원을 빌렸구나.”

반드시 그렇지는 않습니다.

채권최고액은 실제 대출잔액이 아닙니다.

근저당권자가 담보권을 행사할 수 있는 최고한도액을 의미합니다.

예를 들어 실제 대출원금이 3억 원이고 채권최고액이 3억 6,000만 원으로 설정될 수 있습니다.

따라서 등기부에 적힌 채권최고액만 보고 실제 채무액을 판단해서는 안 됩니다.

경매 배당에서도 실제로 존재하는 피담보채권의 범위가 중요합니다.

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7. 왜 은행은 저당권보다 근저당권을 많이 사용할까

은행과 고객의 거래는 한 번으로 끝나지 않는 경우가 많습니다.

대출금의 일부를 갚기도 하고, 약정에 따라 다시 대출을 받기도 하며, 이자나 지연손해금 등이 발생하기도 합니다.

그때마다 새로운 저당권을 설정하고 말소한다면 매우 번거롭습니다.

근저당권은 일정한 계속적 거래관계에서 발생하는 채권을 채권최고액 범위에서 담보할 수 있기 때문에 금융거래에서 편리합니다.

그래서 주택담보대출에서는 일반 저당권보다 근저당권이 널리 활용됩니다.

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8. 저당권에는 순위가 있다

하나의 부동산에 여러 개의 저당권이나 근저당권을 설정할 수 있습니다.

예를 들어 등기부가 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.

2025. 1. 10. A은행 근저당권

2025. 6. 20. B은행 근저당권

2026. 2. 10. C 근저당권

일반적으로 등기의 순위에 따라

A은행 → B은행 → C

순으로 우선순위가 결정됩니다.

부동산 가격이 충분하다면 모두 변제받을 수 있지만, 매각대금이 부족하면 후순위 근저당권자는 일부만 배당받거나 전혀 배당받지 못할 수도 있습니다.

따라서 경매 권리분석에서는

“근저당권이 있다.”

는 사실만 확인해서는 부족합니다.

반드시

“몇 순위 근저당권인가?”

를 확인해야 합니다.

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9. 저당권자는 직접 경매를 신청할 수 있다

저당권의 중요한 기능 중 하나가 경매신청권입니다.

채무자가 변제기에 채무를 이행하지 않으면 저당권자는 담보권을 실행하여 부동산 경매를 신청할 수 있습니다.

이것이 바로 임의경매입니다.

반면 일반채권자가 판결이나 지급명령 등 집행권원을 얻어 채무자의 부동산을 경매하는 것은 강제경매입니다.

정리하면,

저당권·근저당권 등 담보권 실행 → 임의경매

판결 등 집행권원에 의한 집행 → 강제경매

라고 이해하면 쉽습니다.

경매절차 자체에는 공통점이 많지만 경매를 시작하는 법적 근거가 다른 것입니다.

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10. 저당권과 가압류는 무엇이 다른가

앞서 살펴본 가압류와 비교하면 저당권의 성격이 더욱 명확해집니다.

갑이 을에게 1억 원을 빌려주었다고 가정해 보겠습니다.

갑이 을의 부동산에 저당권을 설정받았다면, 갑은 담보물권자로서 그 부동산의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

반면 갑이 을의 부동산을 가압류했다면, 가압류는 장래 강제집행을 위한 보전처분입니다.

가압류했다고 해서 곧바로 저당권과 같은 담보물권이나 우선변제권을 취득하는 것은 아닙니다.

따라서

저당권 = 담보물권

가압류 = 보전처분

이라는 차이를 반드시 기억해야 합니다.

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11. 저당권은 부동산을 따라간다

저당권이 설정된 부동산이 다른 사람에게 매도되었다고 해서 저당권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

예를 들어 을 소유 아파트에 A은행 근저당권이 설정되어 있는데 을이 그 아파트를 병에게 매도했다고 생각해 보겠습니다.

소유자는 병으로 바뀌지만 원칙적으로 기존 근저당권은 그대로 존재합니다.

채무가 이행되지 않으면 A은행은 일정한 요건 아래 그 부동산에 대해 담보권을 실행할 수 있습니다.

따라서 일반 매매에서도 등기부의 근저당권을 확인하지 않고 부동산을 매수하는 것은 위험합니다.

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12. 근저당권이 있다고 무조건 위험한 경매물건은 아니다

경매 초보자는 등기부에 근저당권이 여러 개 있으면 위험한 부동산이라고 생각하기 쉽습니다.

그러나 경매 권리분석에서는 생각이 달라져야 합니다.

경매로 부동산이 매각되면 일정한 권리들은 매각대금에서 배당받고 소멸합니다.

따라서 중요한 것은 근저당권의 숫자가 아니라

어느 권리가 말소기준권리가 되는가,
그보다 앞선 권리가 있는가,
매각 후에도 매수인이 인수해야 하는 권리가 있는가

입니다.

오히려 근저당권은 등기부에 명확하게 나타나기 때문에 분석의 출발점이 되는 경우가 많습니다.

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13. 근저당권은 왜 말소기준권리가 되는가

경매 권리분석에서 앞으로 가장 많이 사용할 개념이 말소기준권리입니다.

말소기준권리는 쉽게 말하면 경매로 부동산이 매각될 때 여러 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 권리입니다.

근저당권은 대표적인 말소기준권리가 될 수 있습니다.

예를 들어 등기부가 다음과 같다고 가정해 보겠습니다.

2024. 3. 10. A은행 근저당권

2024. 8. 20. B 가압류

2025. 1. 15. C 근저당권

2026. 5. 10. 강제경매개시결정

다른 특별한 사정이 없다면 가장 앞선 A은행 근저당권이 말소기준권리가 되는 구조를 검토하게 됩니다.

그 이후의 가압류나 근저당권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는지를 판단하게 됩니다.

다만 모든 권리를 단순히 날짜만 보고 판단할 수 있는 것은 아닙니다.

선순위 가처분, 가등기, 지상권, 대항력 있는 임차인 등은 그 권리의 내용과 법적 성질을 별도로 검토해야 합니다.

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14. 저당권과 근저당권을 한눈에 비교하면

구분저당권근저당권

법적 성격	담보물권	담보물권
담보채권	특정·확정된 채권이 기본	일정 범위에서 증감·변동하는 채권
등기상 주요 금액	채권액	채권최고액
실제 채무와의 관계	특정 채권과 연결	채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있음
금융실무	상대적으로 적음	매우 많이 사용
우선변제권	있음	있음
담보권 실행	가능	가능
경매 권리분석	순위 확인 필요	순위·채권최고액·피담보채권 확인 필요

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15. 등기부에서는 무엇을 확인해야 할까

등기부에서 근저당권을 발견했다면 적어도 다음 사항을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

① 접수일자와 접수번호

권리의 순위를 판단하는 기본자료입니다.

② 채권최고액

근저당권이 담보하는 최고한도를 확인합니다.

③ 채무자

누구의 채무를 담보하는지 확인합니다.

④ 근저당권자

은행인지 개인인지 등 담보권자를 확인합니다.

⑤ 공동담보 여부

여러 부동산이 하나의 채권을 공동으로 담보하고 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

그리고 경매사건에서는 실제 채권액과 배당요구·채권계산서 등도 함께 살펴야 정확한 분석이 가능합니다.

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16. 권리분석에서는 이렇게 접근하자

등기부에 근저당권이 여러 개 있다고 가정해 보겠습니다.

처음부터 복잡하게 계산할 필요는 없습니다.

먼저 다음 순서로 살펴보면 됩니다.

첫째, 가장 먼저 설정된 담보권은 무엇인가?

둘째, 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 무엇인가?

셋째, 그보다 앞선 권리가 있는가?

넷째, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는가?

다섯째, 매수인이 인수해야 하는 권리가 별도로 존재하는가?

이 순서에 익숙해지면 복잡해 보이는 등기부도 점차 구조적으로 보이기 시작합니다.

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마무리

저당권과 근저당권은 단순히 ‘은행이 설정해 놓은 등기’가 아닙니다.

채권자가 채무자의 부동산 교환가치를 담보로 확보하고, 채무가 이행되지 않을 경우 그 부동산을 경매하여 다른 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하는 대표적인 담보물권입니다.

특히 근저당권을 볼 때는 채권최고액과 실제 채무액을 구별해야 하고, 여러 근저당권이 있다면 등기순위를 확인해야 합니다.

그리고 경매에서는 한 단계 더 나아가 그 근저당권이 말소기준권리가 되는지를 살펴야 합니다.

한 줄 정리

저당권은 ‘부동산의 교환가치를 담보로 잡아 우선변제를 받을 수 있는 물권’이고, 근저당권은 ‘계속적인 거래관계에서 증감·변동하는 채권을 일정한 최고액까지 담보하는 저당권’입니다.

결국 경매에서 근저당권을 발견했을 때 가장 먼저 물어야 할 질문은 이것입니다.

“이 근저당권이 말소기준권리인가?”

이 질문을 이해하는 순간부터 본격적인 경매 권리분석이 시작됩니다.