부동산권리분석 ④

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 채권이란 무엇이고, 물권과 채권의 차이

부동산 권리분석을 공부하다 보면 끊임없이 등장하는 두 단어가 있습니다.

바로 물권과 채권입니다.

소유권·지상권·전세권·저당권은 물권이고, 매매대금청구권·대여금채권·임대차보증금반환채권 등은 채권입니다.

특히 경매에서는 어떤 권리가 물권인지 채권인지에 따라 부동산에 대한 효력과 제3자에 대한 효력이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 부동산 권리분석에 들어가기 전에 물권과 채권의 차이를 정확하게 이해할 필요가 있습니다.

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1. 채권이란 무엇인가

민법 제373조는 채권의 목적에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“금전으로 가액을 산정할 수 없는 것이라도 채권의 목적으로 할 수 있다.”

민법은 채권의 정의를 하나의 조문으로 직접 규정하고 있지는 않습니다.

일반적으로 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

여기에서 요구할 수 있는 일정한 행위를 급부라고 합니다.

예를 들어 갑이 을에게 1억 원을 빌려주었다고 생각해 보겠습니다.

갑은 을에게

“빌려준 1억 원을 갚으시오.”

라고 요구할 수 있습니다.

이때 갑이 가진 권리가 대여금채권입니다.

갑은 채권자, 을은 채무자가 됩니다.

즉 채권의 기본구조는 다음과 같습니다.

채권자 → 채무자에게 일정한 행위를 요구

채권은 결국 사람과 사람 사이의 법률관계라고 이해하면 쉽습니다.

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2. 채권의 내용은 돈에만 한정되지 않는다

채권이라고 하면 흔히 돈 받을 권리만 생각하기 쉽습니다.

그러나 채권의 내용은 훨씬 다양합니다.

아파트 매매계약을 체결하면 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 요구할 수 있습니다.

이것도 소유권이전등기청구권이라는 채권입니다.

임대차가 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

이것은 임대차보증금반환채권입니다.

매도인은 매수인에게 매매대금을 지급하라고 요구할 수 있습니다.

이것은 매매대금채권입니다.

따라서 채권은 단순히 돈을 받을 권리가 아니라 특정인에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리라고 이해해야 합니다.

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3. 그렇다면 물권은 무엇인가

앞에서 살펴본 것처럼 물권은 물건을 직접 지배할 수 있는 권리입니다.

대표적인 물권이 소유권입니다.

내가 토지를 소유하고 있다면 특정한 사람에게

“내가 이 토지를 사용하도록 해주세요.”

라고 요구할 필요가 없습니다.

소유권이라는 권리에 의하여 그 토지를 직접 사용하고 수익하고 처분할 수 있습니다.

바로 이것이 물권의 특징입니다.

따라서 가장 쉽게 구별하면 다음과 같습니다.

물권 = 물건에 대한 권리

채권 = 사람에 대한 권리

물론 법률적으로는 좀 더 정교한 설명이 필요하지만, 부동산 권리분석을 처음 공부할 때는 이 구별에서 출발하면 이해하기 쉽습니다.

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4. 물권은 누구에게나 주장할 수 있다

물권의 가장 중요한 특징 중 하나는 절대권이라는 것입니다.

여기서 절대권이라는 말은 권리자가 원칙적으로 자신의 물권을 누구에게나 주장할 수 있다는 의미입니다.

예를 들어 갑이 토지의 소유자라면 을뿐만 아니라 병·정 등 누구에 대해서도 자신의 소유권을 주장할 수 있습니다.

누군가 아무런 권리 없이 토지를 점유한다면 소유자는 반환을 청구할 수 있습니다.

반면 채권은 원칙적으로 특정한 채무자에게만 주장할 수 있는 상대권입니다.

갑이 을에게 1억 원을 빌려주었다면 갑은 채무자인 을에게 돈을 갚으라고 요구할 수 있습니다.

아무 관계도 없는 병에게

“을에게 빌려준 돈을 당신이 대신 갚으시오.”

라고 요구할 수는 없습니다.

이것이 물권과 채권의 매우 중요한 차이입니다.

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5. 물권에는 배타성이 있다

하나의 물건 위에 내용이 서로 양립할 수 없는 물권이 동시에 존재할 수는 없습니다.

예를 들어 동일한 토지 전체에 대하여 갑과 을이 각각 단독소유권을 동시에 가질 수는 없습니다.

물론 공유와 같이 여러 사람이 지분을 나누어 소유하는 것은 가능합니다.

이러한 물권의 성질을 배타성이라고 합니다.

반면 하나의 채무자에 대해서는 여러 개의 채권이 동시에 존재할 수 있습니다.

갑이 은행에도 돈을 빌리고, 친구에게도 돈을 빌리고, 거래처에도 물품대금을 지급하지 않았다면 여러 채권자가 동시에 존재할 수 있습니다.

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6. 물권에는 우선적 효력이 있다

부동산 권리분석에서 특히 중요한 것이 물권의 우선적 효력입니다.

하나의 부동산 위에 여러 물권이 성립하면 원칙적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권보다 우선하는 관계가 문제됩니다.

특히 저당권에서는 순위가 매우 중요합니다.

예를 들어 같은 부동산에

1순위 근저당권 2억 원
2순위 근저당권 1억 원

이 설정되어 있고 부동산이 경매되었다고 생각해 보겠습니다.

매각대금이 충분하지 않다면 선순위 담보권자가 먼저 배당받기 때문에 후순위 채권자는 전액을 받지 못할 수도 있습니다.

그래서 경매에서는 단순히

“어떤 권리가 있는가?”

만 확인하는 것이 아니라

“그 권리가 언제 성립했는가?”

를 반드시 확인해야 합니다.

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7. 채권자평등의 원칙

일반채권 사이에는 원칙적으로 특정 채권자가 먼저 계약했다는 이유만으로 다른 채권자보다 우선하여 변제받는 것은 아닙니다.

이를 일반적으로 채권자평등의 원칙이라고 설명합니다.

예를 들어 갑에게 재산이 1억 원밖에 없는데 일반채권자가 여러 명이고 전체 채권액이 3억 원이라면, 특별한 우선권이 없는 한 어느 한 사람이 단순히 자신의 채권 발생일이 빠르다는 이유만으로 재산 전부를 우선적으로 가져갈 수 있는 것은 아닙니다.

그래서 채권자는 자신의 채권을 확보하기 위해 담보물권을 설정받거나 가압류 등의 보전처분을 활용하기도 합니다.

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8. 물권은 법률이 정한 것만 인정된다

앞서 ②편에서 살펴본 물권법정주의도 채권과 비교하면 이해하기 쉽습니다.

민법 제185조는 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다고 규정합니다.

따라서 당사자들이

“우리끼리 새로운 종류의 물권을 하나 만들자.”

라고 합의한다고 해서 새로운 물권이 생기는 것은 아닙니다.

반면 계약관계에서는 당사자에게 상당히 넓은 계약자유가 인정됩니다.

법률의 강행규정이나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하지 않는 범위에서 당사자는 다양한 내용의 계약을 체결하고 그에 따른 채권·채무관계를 형성할 수 있습니다.

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9. 부동산 임대차는 물권일까, 채권일까

이 부분은 권리분석에서 매우 중요합니다.

갑이 을 소유의 아파트를 보증금 2억 원에 임차했다고 생각해 보겠습니다.

을이 갑에게 아파트를 사용하도록 해주어야 할 의무는 기본적으로 임대차계약이라는 채권관계에서 발생합니다.

따라서 임차권은 원칙적으로 채권입니다.

반면 전세권은 다릅니다.

당사자가 전세권설정계약을 하고 전세권설정등기를 하면 전세권이라는 물권을 취득합니다.

따라서

임차권 = 원칙적으로 채권

전세권 = 물권

이라는 차이가 있습니다.

다만 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 제3자에 대한 대항력과 우선변제권 등을 인정하고 있으므로 실제 경매에서는 단순히 “임차권은 채권이므로 제3자에게 주장할 수 없다”고 판단해서는 안 됩니다.

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10. 가압류는 물권일까

경매 등기부에서 매우 자주 보는 것이 가압류입니다.

가압류가 등기되어 있다고 해서 가압류채권자가 그 부동산에 대한 소유권이나 저당권을 가지는 것은 아닙니다.

가압류는 금전채권 등의 장래 강제집행을 보전하기 위하여 채무자의 재산 처분을 제한하는 보전처분입니다.

따라서 가압류 자체를 저당권과 같은 담보물권으로 이해해서는 안 됩니다.

이 차이는 나중에 경매에서 말소기준권리와 배당순위를 분석할 때 매우 중요해집니다.

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11. 물권과 채권의 차이를 한눈에 정리하면

구분물권채권

기본관계	사람과 물건	사람과 사람
권리내용	물건을 직접 지배	특정인에게 일정한 행위를 요구
효력	원칙적으로 누구에게나 주장	원칙적으로 특정 채무자에게 주장
성질	절대권	상대권
배타성	인정	원칙적으로 없음
우선적 효력	인정되는 경우가 많음	일반채권은 원칙적으로 채권자평등
종류	법률·관습법에 의해 제한	계약자유가 폭넓게 인정
대표적인 예	소유권·지상권·지역권·전세권·저당권	대여금·매매대금·보증금반환채권
부동산 임대차	-	원칙적으로 채권
경매에서의 핵심	순위·소멸·인수 여부	배당·대항력·우선변제 여부 등

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12. 권리분석에서는 왜 물권과 채권을 구별해야 할까

부동산 경매에서 가장 중요한 질문은 결국 다음과 같습니다.

“이 부동산을 낙찰받았을 때 어떤 권리는 없어지고, 어떤 권리는 내가 떠안아야 하는가?”

이를 판단하기 위해서는 먼저 해당 권리의 법적 성질부터 파악해야 합니다.

등기부에 근저당권이 있다면 담보물권의 문제입니다.

임차인이 살고 있다면 임대차라는 채권관계뿐 아니라 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 검토해야 합니다.

가압류가 있다면 그 채권자가 경매절차에서 어떤 지위를 갖는지 살펴야 합니다.

전세권이 있다면 물권으로서 그 순위와 경매로 인한 소멸 여부를 검토해야 합니다.

따라서 실제 권리분석은 다음 순서로 접근하면 이해하기 쉽습니다.

권리의 종류 확인 → 물권인지 채권인지 판단 → 성립·대항요건 확인 → 권리의 순위 확인 → 배당 여부 확인 → 매각으로 소멸하는지 확인 → 매수인이 인수하는지 확인

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마무리

물권과 채권의 차이는 민법의 기본이면서 동시에 부동산 권리분석의 출발점입니다.

가장 간단하게 기억한다면 다음과 같습니다.

물권은 물건을 직접 지배하는 권리이고, 채권은 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리입니다.

그러나 실제 부동산 권리분석에서는 여기에서 한 걸음 더 나아가야 합니다.

특히 임차권처럼 본래 채권이면서도 특별법에 의해 대항력과 우선변제권이 인정되는 권리가 있기 때문입니다.

결국 경매에서 중요한 것은 단순히 물권인지 채권인지를 외우는 것이 아닙니다.

그 권리가 누구에게 효력을 주장할 수 있는지, 다른 권리보다 우선하는지, 배당을 받을 수 있는지, 그리고 경매가 끝난 뒤에도 매수인에게 주장할 수 있는지를 판단하는 것이 진정한 권리분석입니다.

한 줄 정리

물권은 ‘물건을 직접 지배하는 권리’, 채권은 ‘사람에게 이행을 요구하는 권리’이고, 부동산 권리분석은 이 두 권리가 경매에서 어떤 효력을 갖는지를 가려내는 과정입니다.