부동산 권리분석 ②

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물권법정주의와 물권의 개요

지난 **「부동산 권리분석 ① 물건, 부동산, 동산의 개념」**에서는 민법상 물건의 의미와 부동산·동산의 구별에 대하여 살펴보았습니다.

그렇다면 부동산 권리분석에서 말하는 **‘권리’**란 무엇일까요?

토지나 건물 자체가 ‘물건’이라면, 그 물건을 소유하거나 사용·수익하고, 때로는 채권의 담보로 삼을 수 있는 법적 권리가 바로 물권입니다.

부동산등기부를 보면 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 여러 권리가 등장합니다. 부동산 권리분석은 결국 이러한 권리들의 법적 성격을 파악하고, 서로 충돌하는 경우 어느 권리가 우선하는지, 경매가 진행되면 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 매수인에게 인수되는지를 판단하는 과정입니다.

따라서 이번에는 부동산 권리분석의 기초가 되는 물권의 개념과 물권법정주의에 대하여 알아보겠습니다.

1. 물권이란 무엇인가?

물권이란 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다.

가장 대표적인 물권은 소유권입니다.

민법 제211조는 다음과 같이 규정합니다.

“소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.”

예를 들어 내가 어떤 건물의 소유자라면 그 건물을 직접 사용할 수도 있고, 다른 사람에게 임대하여 임대료를 받을 수도 있으며, 매도하거나 담보로 제공할 수도 있습니다.

이를 각각 사용·수익·처분이라고 합니다.

즉 소유권은 물건에 대한 가장 포괄적인 지배권이라고 할 수 있습니다.

2. 물권과 채권은 무엇이 다른가?

물권을 제대로 이해하려면 채권과 비교하는 것이 좋습니다.

물권은 원칙적으로 물건을 직접 지배하는 권리이고, 채권은 특정한 사람에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리입니다.

예를 들어 A가 아파트를 소유하고 있다면 A의 아파트 소유권은 물권입니다.

반면 A가 B에게 1억 원을 빌려주었다면 A가 B에게 1억 원을 갚으라고 요구할 수 있는 권리는 채권입니다.

간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

물권 → 물건에 대한 직접적인 지배권

채권 → 특정 사람에게 일정한 행위를 청구하는 권리

물권은 원칙적으로 누구에게나 주장할 수 있다는 점에서 절대권의 성격을 가지지만, 채권은 원칙적으로 특정한 채무자에게만 주장할 수 있다는 점에서 상대권의 성격을 갖습니다.

이러한 차이는 부동산 권리분석과 경매에서 매우 중요한 의미를 가집니다.

3. 물권법정주의란 무엇인가?

물권에는 매우 중요한 원칙이 있습니다.

바로 물권법정주의입니다.

민법 제185조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”

이를 물권법정주의라고 합니다.

쉽게 말하면 당사자들이 계약을 통하여 마음대로 새로운 종류의 물권을 만들어낼 수 없다는 것입니다.

예를 들어 A와 B가 계약을 하면서 기존의 소유권이나 저당권과는 전혀 다른 새로운 권리를 만들고 그것을 ‘특별소유권’이라고 이름 붙였다고 가정해 보겠습니다.

당사자들이 그렇게 합의했다고 하더라도 법률이나 관습법에서 인정되지 않는다면 그것을 새로운 물권으로 인정받을 수는 없습니다.

계약의 자유가 인정된다고 하더라도 물권의 종류와 내용까지 당사자가 마음대로 창설할 수 있는 것은 아닙니다.

4. 왜 물권을 마음대로 만들지 못하게 할까?

 

물권은 특정 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이 아니라 제3자에게도 영향을 미치는 강력한 권리이기 때문입니다.

예를 들어 어떤 토지에 저당권이 설정되어 있다면 그 토지가 다른 사람에게 매도되더라도 원칙적으로 저당권은 그대로 존재합니다.

따라서 부동산을 매수하려는 사람은 그 부동산에 어떤 권리가 존재하는지를 미리 확인할 수 있어야 합니다.

그런데 사람들이 계약을 통하여 수십, 수백 종류의 새로운 물권을 마음대로 만들어낼 수 있다면 부동산을 거래하는 사람은 그 권리관계를 제대로 파악하기 어려워집니다.

결국 거래의 안전을 해칠 수 있습니다.

따라서 법은 물권의 종류를 일정하게 제한합니다.

물권법정주의는 제3자의 예측 가능성을 확보하고 거래의 안전을 보호하기 위한 제도라고 이해하면 됩니다.

5. 민법이 인정하는 물권에는 무엇이 있을까?

민법이 규정하고 있는 주요 물권은 다음과 같습니다.

① 점유권

물건을 사실상 지배하고 있는 상태를 법적으로 보호하는 권리입니다.

점유자가 반드시 소유자일 필요는 없습니다.

예를 들어 임차인이 아파트를 임차하여 거주하고 있다면 소유자는 아니지만 그 아파트를 현실적으로 점유하고 있습니다.

② 소유권

물건을 사용·수익·처분할 수 있는 가장 포괄적인 권리입니다.

부동산 권리분석에서는 가장 먼저 현재 소유자가 누구인지를 확인해야 합니다.

③ 지상권

다른 사람의 토지에 건물이나 그 밖의 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다.

경매에서는 지상권뿐 아니라 법정지상권의 성립 여부가 중요한 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

④ 지역권

일정한 목적을 위하여 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리입니다.

대표적으로 다른 사람의 토지를 통행하기 위하여 설정하는 지역권을 생각할 수 있습니다.

⑤ 전세권

전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 물권입니다.

전세권은 부동산 경매에서 배당과 인수 여부를 판단할 때 매우 중요한 권리입니다.

⑥ 유치권

다른 사람의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.

특히 건축공사대금을 이유로 주장되는 유치권은 부동산 경매에서 자주 등장합니다.

⑦ 질권

채권자가 채권의 담보로 제공받은 동산이나 일정한 재산권에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 담보물권입니다.

부동산보다는 동산이나 권리의 담보에서 주로 문제됩니다.

⑧ 저당권

채무자 또는 제3자가 담보로 제공한 부동산 등을 채권자가 직접 점유하지 않으면서도, 채무가 변제되지 않을 경우 그 목적물의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는 담보물권입니다.

실제 부동산 거래와 경매에서는 근저당권의 형태로 매우 자주 등장합니다.

6. 물권은 어떻게 분류할까?

민법상 주요 물권을 성격에 따라 나누면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

물권

→ 점유권
물건에 대한 사실상의 지배상태를 보호

→ 소유권
물건을 사용·수익·처분할 수 있는 포괄적인 권리

→ 용익물권
다른 사람의 물건을 사용·수익하기 위한 권리
지상권·지역권·전세권

→ 담보물권
채권의 변제를 확보하기 위한 권리
유치권·질권·저당권

부동산 권리분석에서는 특히 소유권, 지상권, 전세권, 유치권, 저당권을 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.

7. 하나의 부동산에 여러 권리가 존재할 수 있다.

하나의 아파트에도 여러 권리가 동시에 존재할 수 있습니다.

예를 들어 소유자는 A인데 은행의 근저당권이 설정되어 있고, 다른 채권자의 가압류가 있으며, 임차인 B가 거주하고 있을 수 있습니다.

여기에 다시 가처분이나 가등기가 존재할 수도 있습니다.

경매가 시작되면 바로 여기서 권리분석이 필요합니다.

어떤 권리가 먼저 성립했는지, 어떤 권리가 다른 권리보다 우선하는지, 경매로 소멸하는 권리는 무엇인지, 매수인이 인수해야 하는 권리는 무엇인지를 하나씩 판단해야 하기 때문입니다.

물권 상호 간의 순위에서는 원칙적으로 권리의 성립 및 공시의 선후가 중요한 의미를 갖습니다.

그러나 모든 권리관계를 단순히 날짜만 비교하여 판단할 수 있는 것은 아닙니다.

주택임차인의 대항력과 우선변제권, 법정지상권, 유치권, 조세채권 등 별도로 검토해야 할 권리관계도 있기 때문입니다.

8. 물권에는 왜 ‘공시’가 필요한가?

물권은 제3자에게도 주장할 수 있는 권리이기 때문에 그 권리의 존재를 외부에서 알 수 있도록 할 필요가 있습니다.

이를 공시라고 합니다.

대표적인 공시방법은 다음과 같습니다.

부동산 → 등기

동산 → 점유의 이전, 즉 인도

따라서 부동산 권리분석에서 가장 먼저 확인하는 자료가 부동산등기부입니다.

등기부를 보면 현재 소유자가 누구인지, 언제 소유권을 취득했는지, 근저당권이나 전세권·지상권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

그러나 여기서 중요한 점이 있습니다.

모든 권리가 등기부에 나타나는 것은 아닙니다.

대표적으로 유치권은 등기를 필요로 하지 않습니다.

주택임차인의 대항력이나 우선변제권도 등기부만 보아서는 완전히 확인하기 어렵습니다.

따라서 경매 권리분석은 등기부만 확인하는 것으로 끝나는 것이 아닙니다.

9. 등기부에 있다고 모두 물권은 아니다

부동산 권리분석을 처음 공부할 때 특히 주의해야 할 부분입니다.

등기부나 경매기록에는 근저당권, 전세권뿐만 아니라 가압류·가처분·가등기 등도 등장합니다.

그러나 등기부에 기재되어 있다고 해서 모두 민법상 물권인 것은 아닙니다.

예를 들어 가압류와 가처분은 물권이 아니라 민사집행법상의 보전처분입니다.

가등기 역시 그 자체가 독립된 물권의 한 종류는 아닙니다. 가등기는 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하는 기능 등을 수행하는 등기입니다.

따라서 부동산등기부를 분석할 때는 단순히 등기의 이름과 날짜만 보는 것이 아니라 먼저

“이 권리의 법적 성질이 무엇인가?”

를 판단해야 합니다.

그 다음에 그 권리의 순위와 경매에 따른 소멸·인수 여부를 검토해야 합니다.

 

10. 부동산 권리분석의 기본 질문

경매물건의 등기부나 매각물건명세서를 볼 때는 다음과 같은 순서로 질문하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

첫째, 이것은 어떤 권리인가?

물권인지, 채권인지, 보전처분인지부터 구별합니다.

둘째, 언제 성립한 권리인가?

등기일, 대항력 발생시점, 확정일자 등을 확인합니다.

셋째, 다른 권리와 비교하여 어느 것이 우선하는가?

권리의 순위를 판단합니다.

넷째, 경매가 진행되면 이 권리는 어떻게 되는가?

매각으로 소멸하는지, 아니면 매수인이 인수해야 하는지를 판단합니다.

결국 부동산 권리분석은

권리의 성질 → 성립시기 → 우선순위 → 소멸 또는 인수

라는 순서로 이루어진다고 할 수 있습니다.

11. 한눈에 정리하기

물권법정주의

민법 제185조
→ 물권은 법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설할 수 없습니다.

주요 물권

점유권
소유권

용익물권
→ 지상권
→ 지역권
→ 전세권

담보물권
→ 유치권
→ 질권
→ 저당권

그리고 부동산 물권의 공시방법은 원칙적으로 등기입니다.

하지만 유치권이나 임차인의 대항력처럼 등기부만으로 파악하기 어려운 권리도 있으므로 실제 권리분석에서는 현황조사서, 매각물건명세서, 전입관계, 점유관계 등도 함께 확인해야 합니다.

마무리

부동산 권리분석은 등기부에 적힌 권리의 이름을 단순히 외우는 공부가 아닙니다.

먼저 그 권리가 어떠한 법적 성질을 가지고 있는지를 파악하는 것이 중요합니다.

물권은 물건을 직접 지배하고 제3자에게도 주장할 수 있는 강력한 권리이기 때문에 법률 또는 관습법이 인정하는 경우에만 성립하도록 제한하고 있습니다.

이것이 바로 물권법정주의입니다.

부동산 권리분석을 할 때는 항상 다음 네 가지 질문을 기억하면 좋습니다.

“이것은 어떤 권리인가?”

“언제 성립했는가?”

“누구의 권리가 우선하는가?”

“경매가 되면 소멸하는가, 매수인이 인수하는가?”

이 네 가지 질문에 답하는 과정이 바로 부동산 권리분석의 핵심입니다.