부동산 권리분석 ①

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물건, 부동산, 동산의 개념

 

민법을 공부하거나 부동산 권리분석을 시작할 때 가장 먼저 이해해야 할 개념이 ‘물건’입니다.

우리는 일상생활에서 토지, 건물, 자동차, 휴대전화, 책상 등을 모두 물건이라고 부릅니다.

그러나 민법에서 말하는 ‘물건’은 법률적으로 특별한 의미를 가지고 있습니다.

특히 민법은 물건을 부동산과 동산으로 구분합니다. 이러한 구별은 단순한 분류가 아닙니다. 소유권을 취득하는 방법, 권리를 외부에 알리는 공시방법, 담보권의 설정, 강제집행과 경매절차 등이 달라지기 때문입니다.

따라서 부동산 권리분석을 제대로 이해하려면 가장 먼저

물건 → 부동산과 동산 → 부동산에 관한 권리라는 기본구조부터 이해해야 합니다.

 

 

1. 민법에서 말하는 ‘물건’이란?

 

민법 제98조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다.”

따라서 민법상 물건은 크게 유체물과 관리할 수 있는 자연력으로 나눌 수 있습니다.

 

① 유체물

유체물이란 일정한 공간을 차지하고 사람이 인식할 수 있는 물질적 존재를 말합니다.

토지, 건물, 자동차, 책상, 컴퓨터, 휴대전화, 귀금속, 쌀 등이 대표적입니다.

다만 민법상 독립된 물건으로 취급되기 위해서는 원칙적으로 사람이 독립적으로 지배할 수 있는 객체여야 합니다.

 

② 관리할 수 있는 자연력

민법상 물건이 반드시 눈에 보이고 손으로 만질 수 있어야 하는 것은 아닙니다.

대표적인 것이 전기입니다.

전기는 유체물은 아니지만 사람이 생산하고 공급하며 배타적으로 관리할 수 있기 때문에 민법상 물건에 포함됩니다.

따라서 민법상 물건인지 판단할 때는 단순히 눈에 보이는가보다 사람이 관리하고 지배할 수 있는가가 중요합니다.

 

2. 물건과 재산은 같은 개념인가?

 

물건과 재산은 같은 의미가 아닙니다.

예를 들어 아파트 자체는 물건이고, 그 아파트에 대한 소유권은 권리입니다.

다른 사람에게 1억 원을 받을 수 있는 대여금채권도 경제적 가치가 있는 재산이지만 그 채권 자체가 민법 제98조의 물건은 아닙니다.

따라서 일반적으로 재산은 물건보다 넓은 개념으로 이해할 수 있습니다.

 

3. 물건은 부동산과 동산으로 나뉜다

 

민법 제99조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.

“토지 및 그 정착물은 부동산이다.”

그리고 제2항은

“부동산 이외의 물건은 동산이다.”

라고 규정합니다.

 

따라서 민법상 물건의 기본구조는 다음과 같습니다.

 

물건

→ 부동산 : 토지 및 그 정착물

→ 동산 : 부동산 이외의 물건

이 간단한 구별이 앞으로 공부할 부동산 권리분석의 출발점입니다.

 

4. 부동산이란 무엇인가?

 

민법상 부동산은 토지와 그 정착물입니다.

 

① 토지

토지는 대표적인 부동산입니다.

대지, 논, 밭, 임야 등 이용형태와 관계없이 토지는 부동산입니다.

토지는 일정한 단위로 구획하여 필지로 관리하며, 각 필지에는 지번이 부여됩니다.

따라서 부동산 거래와 등기에서도 필지는 매우 중요한 의미를 가집니다.

 

② 토지의 정착물

토지에 계속적으로 부착되어 쉽게 이동할 수 없는 물건을 정착물이라고 합니다.

가장 대표적인 것이 건물입니다.

그런데 우리 민법에서는 매우 중요한 특징이 있습니다.

토지와 건물은 각각 독립된 부동산으로 취급됩니다.

따라서 토지 소유자와 그 지상 건물의 소유자가 서로 다른 경우도 가능합니다.

바로 이러한 구조 때문에 부동산 권리분석에서는 토지와 건물의 소유관계를 각각 확인해야 하며, 경우에 따라 법정지상권등의 문제가 발생합니다.

 

5. 동산이란 무엇인가?

 

동산은 비교적 간단합니다.

부동산이 아닌 물건은 모두 동산입니다.

자동차, 가구, 컴퓨터, 휴대전화, 귀금속, 의류, 상품 등이 대표적입니다.

자동차나 선박처럼 별도의 등록제도가 마련되어 있는 물건도 있지만, 민법의 기본적인 분류에서는 원칙적으로 동산으로 봅니다.

 

6. 부동산과 동산을 왜 구별하는가?

 

가장 중요한 이유 중 하나는 물권변동의 공시방법이 다르기 때문입니다.

부동산에서는 등기가 핵심입니다.

아파트를 매수하고 매매대금을 모두 지급했더라도 원칙적으로 소유권이전등기를 해야 부동산 물권변동의 효력이 발생합니다.

반면 일반적인 동산은 인도가 중요한 공시방법입니다.

쉽게 기억하면 다음과 같습니다.

 

부동산 → 등기

동산 → 인도

이 차이는 앞으로 배우게 될 소유권, 저당권, 질권, 경매 등의 내용을 이해하는 데 매우 중요합니다.

 

7. 부동산 권리분석에서는 왜 중요한가?

 

부동산 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 것도 결국“경매의 대상이 되는 물건이 무엇인가?”입니다.

토지와 건물이 함께 경매되는지, 토지만 경매되는지, 건물만 경매되는지에 따라 권리분석이 크게 달라질 수 있습니다.

예를 들어 토지만 경매되는 경우에는 그 지상 건물의 소유자가 누구인지 살펴야 하고, 경우에 따라 법정지상권 성립 여부도 검토해야 합니다.

공장이나 상가에서는 설치된 기계나 시설물이 건물의 일부인지 독립된 동산인지가 문제될 수도 있습니다.

따라서 부동산 권리분석은 등기부를 보는 것에서 시작하는 것이 아니라 그보다 먼저

“권리분석의 대상이 되는 물건이 정확히 무엇인가?”

를 확인하는 것에서 출발한다고 할 수 있습니다.

 

8. 한눈에 정리하기

 

물건
유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력

 

↓

부동산
토지와 그 정착물
→ 대표적인 예: 토지·건물
→ 권리변동의 핵심: 등기

 

동산
부동산 이외의 물건
→ 대표적인 예: 자동차·가구·상품·귀금속
→ 권리변동의 핵심: 인도

 

 

마무리

민법상 물건의 개념은 부동산 권리분석의 가장 기초적인 출발점입니다.

우리가 앞으로 살펴볼 소유권, 점유권, 전세권, 저당권, 유치권, 법정지상권, 가압류, 가처분, 경매등의 법률관계도 결국 그 권리의 대상이 무엇인지를 파악하는 것에서 시작합니다.

따라서 부동산 권리분석을 공부할 때는 다음과 같은 순서로 개념을 확장해 나가면 이해하기 쉽습니다.

물건 → 부동산과 동산 → 물권과 채권 → 부동산등기 → 부동산에 설정되는 각종 권리 → 경매 → 권리의 인수와 소멸

이번 글에서 살펴본 ‘물건·부동산·동산’은 바로 그 첫 번째 단계입니다.

다음 글에서는 부동산 권리분석을 위해 반드시 알아야 할‘물권법정주의와 물권의 개요’를 살펴보겠습니다.