부동산권리분석 ㊽ 임대차와 경매권리분석 7

전자책 표지

선순위 임차인의 보증금, 낙찰자는 얼마를 인수할까?

경매에서 3억 원에 낙찰받았다고 실제 취득비용도 3억 원인 것은 아닙니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금을 회수하지 못하면, 낙찰자가 그 잔액을 부담할 수 있기 때문입니다.

보증금이 2억 원인 임차인이 있다면 낙찰자의 추가 부담은 0원일 수도, 8,000만 원일 수도, 2억 원일 수도 있습니다.

보증금 인수금액은 임차인의 대항력과 배당 결과를 함께 분석해야 계산할 수 있습니다. 이번 글에서는 보증금 2억 원을 기준으로 전액 배당·일부 배당·배당 없음의 차이를 살펴봅니다.

① ‘선순위 임차인’이라는 표시부터 검증해야 한다

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정합니다.

그러나 대항요건을 갖췄다는 사실만으로 모든 경매의 낙찰자에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다. 유효하게 존속하는 선행 근저당권 등과의 순서를 비교해야 합니다.

예시 : 임차인이 2023년 3월 1일 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 대항력은 3월 2일 오전 0시에 발생합니다. 근저당권이 2024년 5월 1일 설정되었고 더 앞선 소멸기준 권리가 없다면, 대항요건을 유지한 임차인은 원칙적으로 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.

반대로 근저당권이 2023년 2월 1일 먼저 설정되었다면 결론이 달라집니다.

전입일뿐 아니라 실제 인도일, 주민등록의 유효성, 전출 여부, 임대차계약과 보증금의 진실성까지 확인해야 합니다. 입찰정보에 적힌 ‘선순위’는 검토의 출발점이지 최종 결론이 아닙니다.

② 보증금 인수의 법적 근거는 무엇일까?

주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 예외를 둡니다. 여기서 대항력은 해당 경매의 매수인에게 주장할 수 있는 대항력을 의미합니다.

따라서 낙찰자는 대항할 수 있는 임차인의 임대차관계와 미반환 보증금에 관한 부담을 승계하게 됩니다.

다만 ‘인수’가 대금납부 직후 무조건 보증금을 현금으로 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다. 임대차가 존속한다면 계약관계를 승계하고, 종료 후에는 보증금 반환과 주택 인도를 함께 처리하는 문제가 생깁니다.

인수금액의 계산과 실제 지급시기의 판단은 구별해야 합니다.

③ 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액이 남을 수 있다

등기되지 않은 일반적인 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면, 원칙적으로 해당 경매에서 보증금을 배당받지 못합니다.

보증금이 2억 원이고 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차권이 유효하게 유지되며, 일부 반환이나 공제 사유가 없다면 다음과 같습니다.

인수보증금 = 2억 원 − 배당액 0원 = 2억 원

낙찰대금이 3억 원이라면 보증금 부담을 포함한 금액은 다음과 같습니다.

3억 원 + 2억 원 = 5억 원

“배당요구를 하지 않았으니 보증금을 포기한 것”이라고 이해해서는 안 됩니다. 배당에 참여하지 않는 것과 낙찰자에게 임대차를 주장할 권리를 포기하는 것은 다릅니다.

다만 첫 경매개시결정등기 전에 완료된 임차권등기명령에 따른 등기 등, 별도 배당요구 없이 배당받을 수 있는 예외는 따로 검토해야 합니다.

④ 보증금 전액을 배당받으면 인수금액은 0원이다

임차인이 적법하게 배당요구를 하고 올바른 배당순위에 따라 보증금 2억 원 전액을 배당받는 경우입니다.

인수보증금 = 2억 원 − 배당액 2억 원 = 0원

낙찰대금이 3억 원이라면 보증금 인수로 추가되는 부담은 없으므로, 부대비용을 제외한 금액은 3억 원입니다.

법원이 임차인에게 지급하는 배당금 2억 원은 낙찰자가 낸 매각대금에서 지급됩니다. 낙찰자가 별도로 2억 원을 다시 지급하는 구조가 아닙니다.

다만 배당표에 전액 배당으로 기재되었다고 곧바로 인도를 강제할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결은 전액 배당이 가능한 경우에도 특별한 사정이 없다면 임차인에 대한 배당표가 확정되어 배당금을 지급받을 수 있을 때까지 인도를 거절할 수 있다고 보았습니다.

배당이의로 지급이 유보된 상황과, 배당표가 확정되어 지급받을 수 있는데 임차인이 수령하지 않는 상황은 구별해야 합니다.

⑤ 일부만 배당받으면 나머지를 인수한다

보증금이 2억 원이고 올바른 배당순위에 따른 배당액이 1억 2,000만 원이라면 다음과 같습니다.

인수보증금 = 2억 원 − 1억 2,000만 원 = 8,000만 원

낙찰대금이 3억 원이면 보증금 부담을 포함한 금액은 다음과 같습니다.

3억 원 + 8,000만 원 = 3억 8,000만 원

임차인은 법원에서 1억 2,000만 원을 배당받고, 낙찰자에게 나머지 8,000만 원에 관한 권리를 주장하는 구조입니다. 보증금 2억 원을 법원과 낙찰자에게서 각각 받는 것은 아닙니다.

대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했더라도, 전액을 배당받을 수 없다면 잔액에 관하여 낙찰자에게 대항할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 배당요구 자체가 대항력의 포기를 의미하지 않습니다.

다음 표는 낙찰자에게 대항할 수 있는 보증금 전액이 2억 원이고, 일부 반환·증액·공제나 배당 오류가 없다는 전제입니다. 낙찰대금은 세 경우 모두 3억 원으로 가정하며, 취득세 등 부대비용은 제외합니다.

보증금 2억 원의 배당액별 인수금액 비교표

배당 상황보증금배당액낙찰자의 인수보증금낙찰대금 3억 원과 인수보증금의 합계

전액 배당	2억 원	2억 원	0원	3억 원
일부 배당	2억 원	1억 2,000만 원	8,000만 원	3억 8,000만 원
배당 없음	2억 원	0원	2억 원	5억 원

표의 계산을 풀어 보면 다음과 같습니다.

• 전액 배당 : 2억 원 − 2억 원 = 인수보증금 0원 → 총부담 3억 원
• 일부 배당 : 2억 원 − 1억 2,000만 원 = 인수보증금 8,000만 원 → 총부담 3억 8,000만 원
• 배당 없음 : 2억 원 − 0원 = 인수보증금 2억 원 → 총부담 5억 원

같은 3억 원에 낙찰받더라도 임차인의 배당액에 따라 보증금을 포함한 부담은 2억 원까지 차이 날 수 있습니다.

⑥ 대항력이 빠르다고 배당순위까지 반드시 빠른 것은 아니다

대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리입니다.

대항력은 새 소유자에게 임대차를 주장하는 권리이고, 우선변제권은 매각대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권에는 대항요건과 확정일자가 필요합니다.

예시 : 임차인의 대항력은 2023년 3월 2일 발생했지만 확정일자는 2024년 6월 1일 받았습니다. 은행의 근저당권은 2024년 5월 1일 설정되었습니다.

이 경우 임차인은 은행의 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄으므로 낙찰자에게 대항할 수 있지만, 확정일자에 따른 우선변제권은 은행보다 늦습니다.

集행비용과 다른 우선채권을 공제한 배당재원이 3억 원이고 은행의 배당대상 채권이 1억 8,000만 원이라면, 다른 권리가 없다는 전제에서 다음과 같이 배당됩니다.

은행 배당액 : 1억 8,000만 원

임차인 배당액 : 3억 원 − 1억 8,000만 원 = 1억 2,000만 원

낙찰자의 인수보증금 : 2억 원 − 1억 2,000만 원 = 8,000만 원

이 사례의 ‘배당재원 3억 원’은 비용 등을 공제한 금액이므로, 앞선 비교표에서 가정한 ‘낙찰대금 3억 원’과는 구별합니다.

대항력 발생일과 우선변제권의 순위 기준일을 따로 놓아야 계산이 정확해집니다.

⑦ ‘실제 받은 돈’만 빼면 항상 맞는 것은 아니다

보증금에서 배당액을 빼는 계산에는 중요한 예외가 있습니다.

대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결은 낙찰자에게 주장할 보증금 잔액을 계산할 때, 현실적으로 수령한 금액이 아니라 올바른 배당순위에 따라 배당받을 수 있었던 금액을 공제해야 한다고 판단했습니다.

예시 : 임차인이 정당하게 받을 배당액은 1억 2,000만 원인데 배당표 오류로 1억 원만 받았다면, 그 차액 2,000만 원까지 낙찰자에게 당연히 전가할 수는 없습니다.

위 전제에서 인수금액은 다음과 같습니다.

2억 원 − 정당한 배당액 1억 2,000만 원 = 8,000만 원

실제 수령액 1억 원만 공제하여 인수금액을 1억 원으로 계산하는 것은 맞지 않습니다. 배당 오류에 대해서는 배당이의 등 별도의 대응이 필요합니다.

또한 보증금이 증액된 경우에는 최초 보증금과 증액 부분의 대항관계가 달라질 수 있습니다. 기존 보증금이 선순위라고 해서 증액분까지 모두 낙찰자가 인수한다고 단정해서도 안 됩니다.

⑧ 매각물건명세서의 ‘미배당 보증금 인수’는 금액 확정이 아니다

매각물건명세서에 다음과 같은 취지의 문구가 나타날 수 있습니다.

“보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.”

이는 보증금 인수 가능성을 알려 주는 중요한 표시입니다. 그러나 그 문구만으로 인수금액이 확정되는 것은 아닙니다.

입찰 전에는 임대차계약과 실제 보증금, 대항력의 발생·유지, 확정일자, 배당요구 여부, 다른 채권자의 순위와 채권액을 확인해야 합니다.

근저당권의 채권최고액도 실제 배당받을 채권액과 같지 않습니다. 채권계산서, 이자, 집행비용, 조세와 다른 임차인의 권리 등에 따라 예상 배당액이 달라집니다.

입찰 당시에는 낙찰가격 자체가 아직 정해지지 않았으므로, 예상 입찰가격별로 배당액과 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.

⑨ 실제 취득비용으로 입찰가격을 판단한다

낙찰자가 비교해야 할 금액은 다음과 같습니다.

경제적 취득부담 = 낙찰대금 + 인수보증금 + 취득·등기·금융·인도·수리 등에 드는 비용

앞선 일부 배당 사례에서 낙찰대금이 3억 원, 인수보증금이 8,000만 원이고 부대비용을 예시로 2,000만 원이라고 가정하면 총부담은 4억 원입니다.

3억 원 + 8,000만 원 + 2,000만 원 = 4억 원

반대로 낙찰자에게 대항하지 못하는 임차인의 미회수 보증금은, 남아 있다는 이유만으로 낙찰자의 부담이 되지 않습니다. 보증금 잔액을 계산하기 전에 인수 대상인지부터 판단해야 합니다.

선순위 임차인이 있는 경매에서는 ‘얼마에 낙찰받는가’와 함께 ‘보증금을 포함하여 결국 얼마를 부담하는가’를 계산해야 합니다. 보증금 2억 원이라는 숫자보다 대항관계와 올바른 배당액이 실제 입찰가격을 결정합니다.

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작성·검토 : 양홍규 변호사

공증인가 법무법인 화동 대표변호사 / 공인중개사 / 사법통역사

최종 검토일 : 2026. 10. 18.

이 글은 일반적인 법률정보이며, 구체적인 사건의 법률의견을 대신하지 않습니다.