주택법 ③ 지역주택조합 추가분담금, 어디까지 내야 할까?

추가분담금의 법적 근거, 총회 의결의 효력, 납부 거부 가능 여부, 대표 판례와 실무상 대응 방법

안녕하세요.

로팜노트(LawFarm Note)​입니다.

지역주택조합 상담에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.

"계약할 때는 추가분담금이 없다고 했는데 왜 또 돈을 내라고 하나요?"
"총회에서 의결했다는데 무조건 내야 하나요?"
"추가분담금을 내지 않으면 조합원 자격을 잃게 되나요?"

실제로 지역주택조합 분쟁의 상당수는 추가분담금에서 시작됩니다.

가입 당시 예상했던 사업비보다 토지매입비, 공사비, 금융비용 등이 증가하면서 수천만 원에서 많게는 수억 원의 추가분담금이 발생하기도 합니다.

이번 글에서는 추가분담금의 법적 근거, ​총회 의결의 효력, ​납부를 거부할 수 있는 경우, 그리고 ​실무상 대응 방법까지 살펴보겠습니다.

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추가분담금이란 무엇인가?

추가분담금이란

조합이 당초 예상한 사업비를 초과하여 사업을 계속하기 위해 조합원에게 추가로 부담시키는 금액을 말합니다.

대표적인 발생 원인은 다음과 같습니다.

✔ 공사비 인상

✔ 토지보상비 증가

✔ 금리 상승에 따른 금융비용 증가

✔ 사업기간 장기화

✔ 설계 변경

✔ 각종 인허가 비용 증가

즉,

추가분담금은 대부분 사업비 증가분을 조합원들이 공동으로 부담하는 구조입니다.

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추가분담금의 법적 근거

추가분담금은 단순히 조합장이 마음대로 결정할 수 있는 것이 아닙니다.

법적으로는 다음과 같은 근거를 토대로 부과됩니다.

① 주택법

② 조합규약

③ 가입계약서

④ 조합 총회의 의결

특히 가장 중요한 것은 조합규약과 총회의결입니다.

규약에서 사업비 부담과 추가분담금 부과 근거를 정하고,

총회에서 이를 의결하는 방식으로 결정되는 것이 일반적입니다.

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총회 의결만 하면 무조건 효력이 있을까?

많은 조합이

"총회에서 의결했으니 반드시 납부해야 합니다."

라고 설명합니다.

그러나 이는 절반만 맞는 이야기입니다.

총회의결은 원칙적으로 효력이 인정되지만,

다음과 같은 경우에는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

• 의결정족수를 충족하지 못한 경우
• 총회 소집절차에 하자가 있는 경우
• 조합원에게 충분한 정보를 제공하지 않은 경우
• 사업비 산출 근거가 객관적이지 않은 경우
• 조합규약에 위반되는 경우

이러한 절차상·내용상 하자가 있다면 총회의 효력을 다툴 가능성이 있습니다.

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추가분담금 납부를 거부할 수 있을까?

결론부터 말하면

무조건 거부할 수도 없고, 무조건 납부해야 하는 것도 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 법률 검토가 필요합니다.

① 사업비 증가의 근거가 불명확한 경우

공사비가 얼마나 증가했는지,

금융비용은 왜 증가했는지,

회계자료가 공개되지 않는다면 문제될 수 있습니다.

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② 총회의결 절차가 위법한 경우

조합규약에서 정한 절차를 위반하였다면

추가분담금 자체를 다툴 수 있는 여지가 있습니다.

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③ 조합 집행부의 위법행위가 있는 경우

부실한 사업관리,

부당한 계약,

횡령,

배임 등이 사업비 증가의 원인이라면

조합 임원의 책임이 별도로 문제될 수도 있습니다.

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④ 계약 당시 중요한 사항을 허위로 설명한 경우

가입 당시

"추가분담금은 절대 없습니다."

라고 설명하였다면

그 설명의 구체적인 내용과 계약 체결 경위에 따라 손해배상이나 계약상 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다.

다만 광고나 설명만으로 곧바로 추가분담금이 무효가 되는 것은 아니므로 구체적인 사실관계에 대한 검토가 필요합니다.

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대표적인 법원의 판단

법원은 지역주택조합 사건에서 다음과 같은 원칙을 지속적으로 확인하고 있습니다.

원칙 ①

조합규약과 총회의결에 따라 적법하게 결정된 추가분담금은 원칙적으로 조합원이 부담해야 합니다.

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원칙 ②

반대로

총회의결 절차에 중대한 하자가 있거나,

조합이 법령이나 규약을 위반한 경우에는

그 효력을 다툴 수 있습니다.

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원칙 ③

허위·과장 광고가 있었다고 하더라도

그 내용,

계약 체결 과정,

조합원의 인식,

증거자료 등을 종합적으로 검토하여 계약 취소나 손해배상 여부를 판단합니다.

즉,

모든 사건이 동일하게 결론 나는 것은 아닙니다.

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추가분담금 통지를 받았다면 이렇게 대응하세요

추가분담금 고지서를 받았다고 해서

곧바로 납부하거나,

반대로 무조건 거부하는 것은 모두 위험합니다.

먼저 다음 사항을 확인해야 합니다.

체크리스트

□ 총회의결이 있었는가?

□ 의결정족수는 충족되었는가?

□ 사업비 증가 내역이 공개되었는가?

□ 회계자료를 열람할 수 있는가?

□ 조합규약에 근거가 있는가?

□ 계약 당시 설명과 다른 내용은 없는가?

□ 조합설립인가 이후 절차는 적법한가?

로팜노트 이미지

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변호사가 보는 실무상 대응 방법

추가분담금 분쟁은 감정적으로 대응해서는 안 됩니다.

먼저 조합으로부터 다음 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

• 총회의사록
• 사업비 변경 내역
• 회계자료
• 조합규약
• 가입계약서
• 공사도급계약
• 토지 확보 현황
• 사업계획 변경 내용

이 자료를 토대로 추가분담금 산정이 적법한지, 총회 절차에 하자가 없는지, 계약상 또는 불법행위에 따른 책임을 물을 수 있는지를 종합적으로 검토해야 합니다.

필요한 경우에는 총회의결의 효력을 다투는 소송이나 손해배상청구, 조합 임원의 책임 추궁 등 다양한 법적 대응이 가능할 수도 있습니다.

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한 줄 정리

지역주택조합의 추가분담금은 원칙적으로 조합규약과 총회의결에 따라 부과될 수 있습니다. 그러나 절차상 하자, 규약 위반, 허위·과장 설명, 회계의 불투명성 등이 있는 경우에는 그 적법성을 다툴 여지도 있습니다. 추가분담금 고지를 받았다면 즉시 납부하거나 무조건 거부하기보다 관련 자료를 확보하고 법률적 검토를 거쳐 대응하는 것이 바람직합니다.

다음 편 예고

주택법 ④ 「지역주택조합 토지 확보율의 진실! 사용권원 80%와 소유권 95%는 무엇이 다를까?」