주택법 ④ 지역주택조합 토지 확보율의 진실!

사용권원과 소유권의 차이, 조합설립인가와 사업계획승인 요건, 토지 확보율 광고에서 주의할 점, 알박기와 매도청구권의 한계

안녕하세요.

로팜노트(LawFarm Note)​입니다.

지역주택조합 홍보관에 가면 가장 많이 보이는 문구가 있습니다.

"토지 확보율 95% 달성!"

"사업 승인 임박!"

"곧 착공합니다!"

이 말을 들으면 누구나 사업이 거의 끝난 것처럼 느껴집니다.

하지만 실제로는 '토지 확보율'이라는 표현 하나만으로 사업의 안정성을 판단해서는 안 됩니다.

왜냐하면 홍보에서 말하는 토지 확보율이 '사용권원 확보율'인지, '소유권 확보율'인지​에 따라 의미가 완전히 달라지기 때문입니다.

이번 글에서는 지역주택조합의 성패를 좌우하는 토지 확보의 핵심 개념을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

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토지 확보율이 중요한 이유

지역주택조합은 먼저 토지를 확보해야만 아파트를 지을 수 있습니다.

아무리 조합원이 많이 모집되고 자금이 충분하더라도 토지를 확보하지 못하면 사업은 진행될 수 없습니다.

따라서 지역주택조합에서 가장 중요한 숫자는

'분양률'이 아니라 '토지 확보율'​입니다.

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사용권원이란 무엇인가?

많은 분들이

"토지를 확보했다."

는 말을 들으면 이미 땅을 모두 매입한 것으로 생각합니다.

하지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.

사용권원이란 쉽게 말해

"해당 토지를 사업에 사용할 수 있는 법적 권원을 확보한 상태"

를 의미합니다.

예를 들어

• 토지매매계약
• 토지사용승낙
• 일정한 법률상 권리

등을 통해 사업에 사용할 수 있는 권리를 확보한 경우를 말합니다.

즉,

사용권원을 확보했다고 해서 반드시 소유권을 취득한 것은 아닙니다.

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소유권 확보란 무엇인가?

반면

소유권 확보는

실제로 토지의 소유권 이전등기가 이루어져 조합이 토지의 소유자가 된 상태를 말합니다.

즉,

사용권원은

"사용할 권리"

이고,

소유권은

"내 땅이 된 상태"

입니다.

이 차이는 지역주택조합에서 매우 중요합니다.

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조합설립인가와 사업계획승인의 차이

많은 사람들이

조합설립인가를 받으면 사업이 거의 끝난 것으로 생각합니다.

그러나 이는 큰 오해입니다.

조합설립인가는

"이제 조합을 공식적으로 운영할 수 있다."

는 의미일 뿐입니다.

반면

사업계획승인은

"실제로 아파트를 건설해도 된다."

는 행정청의 허가입니다.

즉,

조합설립인가는 출발선,

사업계획승인은 본격적인 공사의 출발이라고 이해하면 쉽습니다.

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토지 확보율 광고, 무엇을 확인해야 할까?

홍보관에서는

"토지 확보율 90%"

라는 문구를 자주 사용합니다.

하지만 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

✔ 사용권원 확보율인가?

✔ 소유권 확보율인가?

✔ 전체 사업부지 기준인가?

✔ 실제 등기가 완료되었는가?

✔ 최근 기준으로 산정된 자료인가?

같은 90%라도

사용권원 90%와

소유권 90%는

사업 안정성에서 큰 차이가 있습니다.

따라서 광고 문구만 믿지 말고

근거자료를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

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"알박기"는 왜 발생할까?

지역주택조합 사업에서 자주 등장하는 단어가

바로

알박기입니다.

알박기란

사업부지 안의 일부 토지 소유자가

토지를 팔지 않고 높은 보상금을 요구하는 상황을 말합니다.

토지 대부분을 확보했더라도

핵심 부지의 일부가 확보되지 않으면

사업 전체가 지연될 수도 있습니다.

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매도청구권이 있다고 무조건 해결될까?

많은 분들이

"매도청구권이 있으니 강제로 땅을 살 수 있다."

고 생각합니다.

하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.

매도청구권은

법에서 정한 일정한 요건을 충족하는 경우 행사할 수 있는 권리이며,

그 행사 과정에서도

소송,

감정평가,

보상금 산정,

소유권 이전 절차 등이 필요할 수 있습니다.

즉,

매도청구권이 있다고 해서

곧바로 사업이 진행되는 것은 아닙니다.

오히려 장기간의 법적 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

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토지 확보율 광고에서 반드시 확인해야 할 체크리스트

홍보관을 방문했다면 다음 사항을 꼭 확인하시기 바랍니다.

✅ 사용권원 확보율

✅ 소유권 확보율

✅ 토지 등기부등본 확인 여부

✅ 조합설립인가 완료 여부

✅ 사업계획승인 신청 여부

✅ 토지 확보 현황 자료

✅ 신탁계약 체결 여부

✅ 최근 사업 진행 일정

이 자료들을 종합적으로 살펴봐야 사업의 실제 진행 가능성을 판단할 수 있습니다.

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변호사가 보는 실무상 주의사항

지역주택조합 분쟁은 대부분

토지 확보 과정에서 시작됩니다.

특히

• 사용권원과 소유권을 혼동한 경우
• 토지 확보율 광고를 그대로 믿은 경우
• 사업 진행 단계를 정확히 확인하지 않은 경우

에는 이후 사업이 지연되면서 분쟁으로 이어지는 사례가 많습니다.

따라서 가입 전에는 단순히 "몇 퍼센트 확보"라는 숫자보다

어떤 권리를 얼마나 확보했는지, ​현재 사업이 어느 단계에 있는지, ​남은 토지 확보 계획이 현실적인지를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

로팜노트 이미지

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한 줄 정리

지역주택조합에서 '토지 확보율'이라는 숫자만으로 사업의 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 사용권원과 소유권은 전혀 다른 개념이며, 조합설립인가와 사업계획승인도 서로 다른 절차입니다. 가입 전에는 토지 확보의 내용과 사업 진행 단계를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요한 위험관리 방법입니다.

다음 편 예고

주택법 ⑤ 「지역주택조합 업무대행사와 시행사, 무엇이 다를까? 업무대행사의 역할과 법적 책임 총정리」