분류 전체보기177 부동산권리분석 65. 국세·지방세의 우선권과 경매권리분석 — 세금은 언제 먼저 배당될까? 경매물건의 등기부를 보니 세무서와 지방자치단체의 압류가 있습니다.“세금은 무조건 먼저 가져간다던데, 임차보증금은 돌려받기 어려운가요?”반대로 이런 생각도 할 수 있습니다.“세금 압류가 근저당권보다 늦으니 은행이 먼저 배당받겠지요?”둘 다 단정할 수 없습니다. 조세채권의 배당순위는 압류등기 순서만으로 정해지지 않습니다. 세금의 종류와 법정기일, 해당 재산에 부과된 세금인지, 경합하는 권리가 무엇인지 확인해야 합니다.1. 세금은 항상 다른 채권보다 우선할까?국세기본법과 지방세기본법은 조세의 우선징수를 규정하면서도 예외를 두고 있습니다.따라서 ‘세금 → 근저당권 → 임차보증금’이라는 하나의 순서표를 모든 사건에 적용할 수는 없습니다.비교 대상 주요 확인사항조세와 근저당권법정기일과 근저당권 설정 시점조세.. 2026. 11. 5. 부동산권리분석 64. 구분소유권과 경매권리분석 — 독립된 점포·호실인지부터 확인하자 경매에 나온 상가 101호가 마음에 듭니다. 등기부도 있고 면적도 명확합니다. 그런데 현장에 가 보니 101호와 102호 사이에 벽이 없고, 하나의 음식점으로 사용하고 있습니다.“등기부에 101호라고 되어 있으니 그 부분만 낙찰받아 사용하면 되겠지요?”확인이 필요합니다. 등기된 호실이 있다는 사실과 그 호실이 법적으로 독립된 소유권의 대상이라는 판단은 구별해야 하기 때문입니다.구분건물의 경매에서는 권리의 순위뿐 아니라, 매각되는 공간 자체가 독립된 부동산인지부터 살펴야 합니다.1. 구분소유권이란 무엇일까?구분소유권은 한 동의 건물 중 독립된 부분을 대상으로 하는 소유권입니다. 아파트 한 세대, 오피스텔 한 호실, 구분상가의 점포 등이 대표적입니다.집합건물법 제1조는 구조상 구분된 여러 부분을 독립된 건물.. 2026. 11. 4. 부동산권리분석 63. 대지사용권·대지권과 경매권리분석 — 아파트를 사면 토지도 함께 취득할까? 아파트를 낙찰받으려는데 매각물건명세서에 낯선 문구가 보입니다.‘대지권 미등기’“아파트를 사면 땅도 당연히 따라오는 것 아닌가요?”일반적인 아파트 거래에서는 건물과 토지에 관한 권리가 함께 이전됩니다. 그러나 모든 물건에서 토지소유권까지 문제없이 취득한다고 단정할 수는 없습니다.대지사용권이 실제로 존재하는지, 어떤 종류의 권리인지, 왜 대지권등기가 되어 있지 않은지를 확인해야 합니다.1. 대지사용권이란 무엇일까?대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다.아파트 한 세대나 구분상가의 점포처럼 독립된 소유권의 대상이 되는 부분을 전유부분이라고 합니다. 그 전유부분이 토지 위에 존립하려면 대지를 사용할 법적 근거가 필요합니다.대지사용권의 기초가 되는 권리는 토지소유.. 2026. 11. 3. 부동산권리분석 62. 공유물분할청구권과 경매권리분석 — 지분을 현금으로 바꾸는 방법 공유지분을 저렴하게 낙찰받았습니다. 그런데 다른 공유자가 지분을 사 줄 생각도 없고, 부동산 전체를 함께 팔자는 제안에도 반대합니다.“그렇다면 공유물분할소송을 해서 전체를 경매로 팔면 되겠지요?”가능한 해결 방법이지만, 소송을 제기하면 언제나 전체 경매가 이루어지는 것은 아닙니다. 현물분할이 원칙이고, 경매에 의한 대금분할은 요건을 갖추어야 합니다.또한 경매가 이루어져도 매각대금에 지분율을 곱한 금액이 그대로 손에 들어오는 것은 아닙니다. 담보권과 집행비용, 실제 매각가격까지 확인해야 합니다.1. 공유물분할청구권이란 무엇일까?공유물분할청구권은 공유관계를 해소하고 각자의 몫을 나누어 달라고 요구할 수 있는 권리입니다.민법 제268조에 따라 공유자는 원칙적으로 분할을 청구할 수 있습니다. 과반수 지분이 있어.. 2026. 11. 2. 부동산권리분석 61. 공유지분과 경매권리분석 — 지분만 낙찰받으면 무엇을 할 수 있을까? 시세보다 저렴한 경매물건을 발견했습니다. 그런데 매각 대상이 부동산 전체가 아니라 ‘2분의 1 지분’입니다.“절반을 낙찰받으면 건물의 한 층이나 토지의 절반을 사용할 수 있겠지요?”그렇게 단정할 수 없습니다. 공유지분은 부동산의 특정 부분을 소유하는 권리가 아니라, 하나의 부동산 전체에 미치는 소유권의 비율이기 때문입니다.지분경매에서는 가격뿐 아니라 다른 공유자와의 사용·관리 관계, 점유 상태와 수익 정산 가능성을 함께 분석해야 합니다.1. 지분을 낙찰받는다는 것은 무엇일까?갑과 을이 토지 1,000㎡를 각 2분의 1 지분으로 공유한다고 가정해 보겠습니다.갑의 지분을 낙찰받아도 앞쪽 500㎡나 도로에 접한 부분을 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 토지 전체에 관하여 2분의 1의 공유지분을 취득합니다.민법.. 2026. 11. 1. 부동산권리분석 60. 부속물매수청구권·비용상환청구권과 경매권리분석 — 임차인이 쓴 시설비, 낙찰자가 부담할까? 상가를 낙찰받았는데 임차인이 이렇게 말합니다.“인테리어에 1억 원을 썼습니다. 시설비를 돌려받기 전에는 나갈 수 없습니다.”낙찰자는 당황합니다. 보증금 문제만 확인했는데, 예상하지 못한 시설비 청구까지 등장했기 때문입니다.그러나 임차인이 돈을 썼다는 사실만으로 낙찰자에게 전액 지급의무가 생기는 것은 아닙니다. 무엇을 설치하고 어떤 비용을 지출했는지, 계약에서는 어떻게 정했는지부터 구별해야 합니다.1. 세 가지 권리를 먼저 구별하자임차인의 시설비 주장은 크게 다음과 같이 나누어 살펴볼 수 있습니다.구분핵심 내용 기본적인 청구 시점부속물매수청구권요건을 갖춘 부속물을 사 달라는 권리임대차 종료 시필요비상환청구권임차물 보존에 필요한 비용을 돌려달라는 권리지출 후 청구 가능유익비상환청구권임차물의 객관적.. 2026. 10. 30. 이전 1 2 3 4 ··· 30 다음
