도시개발법 ⑤ 환지방식 도시개발사업, 토지소유자는 왜 땅을 다시 받게 될까?

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도시개발법의 핵심, 환지제도와 환지처분 완전 정리

지난 글에서는 수용방식 도시개발사업과 손실보상제도에 대하여 살펴보았습니다.

수용방식에서는 토지소유자가 보상금을 받고 토지를 넘기게 됩니다. 그런데 도시개발사업 중에는 토지를 수용하지 않고, 개발이 완료된 후 토지소유자에게 다시 토지를 배정하는 방식도 존재합니다.

바로 환지방식 도시개발사업입니다.

처음 도시개발사업을 접하는 분들은 흔히 이렇게 질문합니다.

"내 땅을 개발에 사용한다면서 왜 나중에 다시 땅을 돌려주나요?"

"100평을 가지고 있었는데 왜 80평만 돌려받나요?"

"새로 받는 땅의 위치는 누가 결정하나요?"

이러한 궁금증을 이해하려면 도시개발법의 핵심 제도인 환지(換地)를 이해해야 합니다.

이번 글에서는 환지방식 도시개발사업의 구조와 환지예정지, 감보율, 청산금, 환지처분까지 실무상 꼭 알아야 할 내용을 살펴보겠습니다.

 

환지란 무엇인가?

환지란 쉽게 말해

"개발 전의 토지를 개발 후 다른 토지로 바꾸어 주는 제도"

입니다.

도시개발사업을 진행하려면 도로, 공원, 녹지, 학교 등 공공시설을 설치해야 합니다.

그런데 모든 토지를 그대로 유지한 채 개발을 진행하는 것은 사실상 불가능합니다.

그래서 토지소유자들이 일정 부분 토지를 제공하고, 사업이 완료되면 새롭게 정리된 토지를 다시 배정받게 됩니다.

이를 환지라고 합니다.

 

왜 보상이 아니라 환지를 할까?

수용방식에서는 보상금을 지급하면 되는데 왜 굳이 복잡한 환지방식을 사용할까요?

가장 큰 이유는 토지소유자가 개발이익을 함께 누릴 수 있기 때문입니다.

예를 들어,

개발 전

• 면적 : 100평
• 평당 가격 : 100만원
• 총 가치 : 1억원

이었다고 가정해 보겠습니다.

개발 후

• 면적 : 80평
• 평당 가격 : 300만원

이 된다면

총 가치는 2억 4천만원이 됩니다.

면적은 감소했지만 토지의 가치가 크게 상승한 것입니다.

따라서 환지방식은 토지소유자가 개발성과를 직접 공유하는 구조라고 볼 수 있습니다.

환지방식 도시개발사업의 절차

환지방식은 수용방식과 절차가 상당히 다릅니다.

일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

① 도시개발구역 지정

↓

② 개발계획 수립

↓

③ 사업시행자 지정

↓

④ 실시계획 인가

↓

⑤ 환지예정지 지정

↓

⑥ 공사 시행

↓

⑦ 환지계획 수립

↓

⑧ 준공

↓

⑨ 환지처분

↓

⑩ 환지등기

↓

⑪ 사업 완료

특히 환지예정지 지정과 환지처분이 환지방식의 핵심 절차입니다.

환지예정지란 무엇인가?

환지예정지는 장래에 배정받을 토지를 미리 정해 놓는 제도입니다.

사업이 진행되는 동안에도 토지 이용이 필요하기 때문에

"앞으로 이 토지를 받게 될 예정입니다"

라고 미리 지정하는 것입니다.

환지예정지 지정의 효과

환지예정지가 지정되면 원칙적으로 종전 토지 대신 환지예정지를 사용할 수 있습니다.

실무상으로는 사실상 새로운 토지의 위치가 결정되는 매우 중요한 단계입니다.

따라서 토지소유자 입장에서는 환지예정지 지정 시 적극적으로 의견을 제출해야 합니다.

감보율이란 무엇인가?

환지사업에서 가장 많이 듣는 용어가 감보율입니다.

감보율은

"종전 토지 면적 대비 감소되는 비율"

을 의미합니다.

예를 들어

100평을 소유하고 있던 사람이

80평을 배정받는다면

20%가 감소한 것이므로 감보율은 20%입니다.

왜 면적이 줄어들까?

감소된 면적은

• 도로
• 공원
• 녹지
• 학교
• 공공시설

설치에 사용됩니다.

또한 사업비를 마련하기 위한 체비지로 활용되기도 합니다.

따라서 감보율은 환지사업의 경제성과 직결되는 매우 중요한 요소입니다.

체비지와 보류지란 무엇인가?

환지방식에서는 반드시 알아야 할 개념입니다.

체비지

사업비를 충당하기 위하여 사업시행자가 처분하는 토지입니다.

환지사업의 재원 마련 수단이라고 이해하면 됩니다.

보류지

향후 청산금 정리나 사업 마무리를 위하여 확보하는 토지입니다.

체비지와 보류지의 규모는 토지소유자의 환지면적에 직접 영향을 미치므로 반드시 확인해야 합니다.

청산금은 왜 발생할까?

모든 토지를 완벽하게 동일한 가치로 배정하는 것은 현실적으로 불가능합니다.

예를 들어

• 역세권 토지
• 대로변 토지
• 상업용지

는 가치가 높습니다.

반면

• 이면도로
• 녹지 인접지

등은 상대적으로 가치가 낮을 수 있습니다.

이러한 가치 차이를 조정하기 위하여 청산금 제도가 존재합니다.

청산금의 종류

징수청산금

새로 배정받은 토지 가치가 더 높으면 사업시행자에게 차액을 납부합니다.

교부청산금

새로 배정받은 토지 가치가 더 낮으면 사업시행자로부터 차액을 지급받습니다.

환지처분이란 무엇인가?

환지처분은 환지사업의 최종 단계입니다.

사업시행자가

"종전 토지는 소멸하고 새 토지는 이 사람의 소유로 한다"

고 확정하는 절차입니다.

환지처분 공고가 이루어지면 법률상 권리가 일괄적으로 이전됩니다.

환지처분의 효과

환지처분이 공고되면

• 종전 토지 소유권 소멸
• 새로운 토지 소유권 취득
• 기존 권리의 이전
• 청산금 확정

등의 효과가 발생합니다.

실무상으로는 도시개발사업의 사실상 완성 단계라고 볼 수 있습니다.

실무상 가장 많이 발생하는 분쟁

환지방식 도시개발사업에서는 다음과 같은 분쟁이 자주 발생합니다.

환지 위치 분쟁

"왜 나는 좋은 위치를 받지 못했는가?"

라는 문제가 가장 많습니다.

감보율 분쟁

과도한 감보율을 둘러싼 갈등이 발생합니다.

청산금 분쟁

토지가치 평가를 둘러싼 다툼이 빈번합니다.

체비지 규모 분쟁

사업비 산정의 적정성을 문제 삼는 경우가 많습니다.

환지처분 취소소송

절차상 하자나 형평성 문제를 이유로 제기되기도 합니다.

변호사가 알려주는 체크포인트

환지방식 도시개발사업에서는 단순히 몇 평을 돌려받는지만 보아서는 안 됩니다.

실무상 더 중요한 것은 다음과 같습니다.

• 환지 위치는 적정한가?
• 감보율은 합리적인가?
• 체비지 규모는 과도하지 않은가?
• 청산금 산정은 적정한가?
• 환지계획 수립 과정은 적법한가?

특히 같은 80평이라도 위치에 따라 수억 원 이상의 가치 차이가 발생할 수 있으므로 면적보다 위치를 우선적으로 검토해야 합니다.

마치며

환지방식 도시개발사업은 단순히 토지를 빼앗고 다시 주는 제도가 아닙니다.

토지소유자가 개발성과를 공유하면서 도시기반시설을 조성하기 위한 도시개발법의 핵심 제도입니다.

수용방식의 핵심이 보상이라면, 환지방식의 핵심은 환지계획과 환지처분입니다.

따라서 토지소유자는 환지예정지 지정 단계부터 적극적으로 의견을 개진하고 자신의 권리를 보호해야 합니다.

다음 편에서는 「도시개발법 ⑥ 환지예정지 지정, 내 땅은 언제부터 사용할 수 없게 될까?」라는 주제로 환지예정지 지정의 법적 효과와 실무상 쟁점을 자세히 살펴보겠습니다.