도시개발법 ② 도시개발사업의 주요 절차

수용방식과 환지방식은 절차가 다르다

도시개발사업은 크게 수용방식, 환지방식, 그리고 혼용방식으로 구분됩니다.

많은 사람들이 도시개발사업의 절차를 하나로 이해하지만, 실제로는 사업방식에 따라 후반부 절차가 크게 달라집니다.

1. 공통 절차

수용방식과 환지방식 모두 다음 단계까지는 동일하게 진행됩니다.

① 도시개발구역 지정

↓

② 도시개발계획 수립

↓

③ 사업시행자 지정

↓

④ 실시계획 인가

↓

⑤ 공사 착공

↓

⑥ 기반시설 및 택지 조성

이 단계까지는 사업방식과 무관하게 공통적으로 진행됩니다.

2. 수용방식의 절차

수용방식은 사업시행자가 토지를 취득한 후 개발을 진행하는 방식입니다.

토지소유자는 토지를 제공하는 대신 보상금을 지급받게 됩니다.

 

① 도시개발구역 지정

↓

② 개발계획 수립

↓

③ 사업시행자 지정

↓

④ 실시계획 인가

↓

⑤ 토지·물건 조사

↓

⑥ 협의취득

↓

⑦ 수용재결 및 보상

↓

⑧ 공사 시행

↓

⑨ 준공

↓

⑩ 사업 완료

수용방식에서는 토지소유자가 개발 후 토지를 다시 배분받지 않으므로 환지계획이나 환지처분 절차가 존재하지 않습니다.

대신 적정한 보상금 산정이 가장 중요한 쟁점이 됩니다.

3. 환지방식의 절차

환지방식은 토지소유자가 토지를 제공하고 개발이 완료된 후 새롭게 정리된 토지를 다시 배분받는 방식입니다.

따라서 수용방식과 달리 환지 관련 절차가 매우 중요합니다.

 

① 도시개발구역 지정

↓

② 개발계획 수립

↓

③ 사업시행자 지정

↓

④ 실시계획 인가

↓

⑤ 환지계획 작성

↓

⑥ 환지예정지 지정

↓

⑦ 공사 시행

↓

⑧ 환지계획 인가

↓

⑨ 준공

↓

⑩ 환지처분

↓

⑪ 환지등기

↓

⑫ 사업 완료

환지방식에서는 최종적으로 토지소유자가 환지처분을 통해 새 토지를 배정받게 됩니다.

따라서 환지설계, 감보율, 청산금, 체비지·보류지 규모 등이 핵심 쟁점이 됩니다.

4. 실무상 가장 중요한 절차는?

수용방식에서는

• 감정평가
• 손실보상
• 수용재결
• 이주대책

등이 핵심 쟁점입니다.

반면 환지방식에서는

• 환지예정지 지정
• 환지계획 수립
• 감보율 결정
• 청산금 산정
• 환지처분

등이 사업의 성패를 좌우합니다.

특히 토지소유자의 입장에서는 환지방식의 경우 "몇 평을 돌려받느냐"보다 "어느 위치의 토지를 돌려받느냐"가 훨씬 중요할 수 있으므로 환지계획 단계에서 적극적인 의견제출이 필요합니다.

로팜노트 이미지

변호사의 한마디

도시개발사업은 같은 도시개발법을 적용하더라도 수용방식과 환지방식에 따라 법률관계가 완전히 달라집니다.

수용방식은 '보상'이 핵심이고, 환지방식은 '토지 재배분'이 핵심입니다.

따라서 토지소유자는 자신의 사업구역이 어떤 방식으로 추진되는지 먼저 확인한 후 그에 맞는 대응전략을 세워야 합니다.

 

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