도시개발법 ③ 사업시행자는 누구인가? 공공시행자와 민간시행자의 차이

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도시개발사업의 성패를 좌우하는 사업시행자 완전 정리

도시개발구역이 지정되었다고 해서 곧바로 개발사업이 진행되는 것은 아닙니다. 실제로 사업을 추진하고 자금을 조달하며 공사를 진행하는 주체가 필요합니다.

바로 사업시행자입니다.

도시개발사업의 성공 여부는 사업시행자가 누구인지에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 최근에는 공공기관뿐 아니라 민간기업, 토지소유자조합, 신탁회사 등이 사업시행자로 참여하면서 다양한 개발방식이 등장하고 있습니다.

이번 글에서는 도시개발법상 사업시행자의 종류와 공공시행자와 민간시행자의 차이점을 살펴보겠습니다.

사업시행자란 무엇인가?

사업시행자란 도시개발사업을 실제로 추진하는 주체를 말합니다.

사업시행자는

• 사업비 조달
• 토지 확보
• 실시계획 수립
• 공사 발주
• 분양 및 환지
• 준공 및 정산

등 도시개발사업 전 과정을 책임집니다.

쉽게 말하면 도시개발사업의 "주인공"이라고 할 수 있습니다.

도시개발법상 사업시행자는 누구일까?

도시개발법 제11조는 사업시행자가 될 수 있는 자를 규정하고 있습니다.

대표적으로 다음과 같습니다.

공공부문

• 국가
• 지방자치단체
• 한국토지주택공사(LH)
• 지방공사

민간부문

• 토지소유자
• 토지소유자조합
• 주식회사
• 신탁회사
• 공공과 민간이 공동 출자한 법인

최근에는 민간이 사업을 제안하고 신탁회사가 사업을 주도하는 방식이 크게 증가하고 있습니다.

공공시행자 방식이란?

공공시행자 방식은 국가, 지방자치단체, LH, 지방공사 등이 사업을 직접 시행하는 방식입니다.

대표적으로 신도시 개발이나 공공택지 조성사업이 이에 해당합니다.

공공시행자 방식의 장점

사업 안정성이 높다

공공기관은 재정 능력과 행정력이 충분하기 때문에 사업 중단 위험이 상대적으로 적습니다.

자금조달이 용이하다

민간사업자에 비해 금융기관의 신뢰도가 높아 자금조달이 비교적 안정적입니다.

공공성 확보가 쉽다

도로, 공원, 학교 등 공공시설 확보가 용이합니다.

공공시행자 방식의 단점

사업속도가 느릴 수 있다

행정절차와 각종 심의가 많아 추진 속도가 늦어질 수 있습니다.

개발이익이 제한될 수 있다

공공성 확보를 우선하기 때문에 민간사업보다 수익성이 낮은 경우가 많습니다.

민간시행자 방식이란?

민간시행자 방식은 토지소유자나 민간기업이 도시개발사업을 추진하는 방식입니다.

최근 도시개발사업의 상당수가 민간방식으로 진행되고 있습니다.

민간시행자 방식의 장점

사업추진이 빠르다

의사결정 구조가 단순하여 사업속도가 상대적으로 빠릅니다.

사업성 극대화 가능

시장 상황에 맞는 개발전략을 수립할 수 있습니다.

개발이익이 크다

사업 성공 시 토지소유자와 투자자가 더 큰 개발이익을 얻을 수 있습니다.

민간시행자 방식의 단점

사업 중단 위험

자금조달 실패나 분양시장 악화로 사업이 장기간 지연될 수 있습니다.

토지소유자와의 갈등

수익배분 문제를 둘러싼 분쟁이 발생하기 쉽습니다.

사업성 중심 개발

공공성보다 수익성이 우선될 수 있다는 비판도 존재합니다.

토지소유자조합 방식이란?

환지방식 도시개발사업에서 자주 활용되는 형태입니다.

토지소유자들이 조합을 구성하여 직접 사업시행자가 되는 방식입니다.

재건축조합이나 재개발조합과 비슷하게 보일 수 있으나 법적 근거는 도시개발법에 있습니다.

장점

• 토지소유자가 사업을 직접 통제 가능
• 개발이익을 직접 공유 가능

단점

• 이해관계 조정이 어려움
• 사업기간 장기화 가능성

최근 증가하는 신탁방식 도시개발사업

최근 실무에서 가장 주목받는 방식은 신탁방식 도시개발사업입니다.

토지소유자가 토지를 신탁회사에 맡기고 신탁회사가 사업시행자로 지정되어 사업을 추진하는 구조입니다.

대표적인 사업시행자로는

한국토지신탁,
한국자산신탁,
KB부동산신탁,
신영부동산신탁

등이 있습니다.

신탁방식의 장점

전문성 확보

신탁회사는 개발사업 경험이 풍부합니다.

자금관리 투명성

사업비가 별도 신탁계정으로 관리됩니다.

사업 안정성 향상

시공사나 시행사의 부도 위험을 일부 줄일 수 있습니다.

신탁방식의 단점

신탁수수료 발생

추가 비용이 발생합니다.

 

토지소유자의 통제력 감소

사업운영에 대한 직접 개입이 어려울 수 있습니다.

사업시행자에 따라 토지소유자의 운명이 달라진다

실무에서는 같은 사업구역이라도 사업시행자가 누구냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

예를 들어

• 공공시행자는 안정성이 높음
• 민간시행자는 수익성이 높음
• 조합방식은 주민 참여가 높음
• 신탁방식은 전문성이 높음

이라는 특징을 가집니다.

따라서 토지소유자는 사업시행자의 재무상태, 사업경험, 추진능력 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

실무상 가장 많이 발생하는 분쟁

사업시행자와 관련하여 다음과 같은 분쟁이 자주 발생합니다.

사업시행자 지정 취소 분쟁

사업 추진능력 부족이나 절차상 하자를 이유로 다투는 경우입니다.

자금조달 문제

사업비 확보 실패로 인한 사업 지연 사례가 적지 않습니다.

환지계획 갈등

환지방식에서는 토지 배분 문제를 둘러싼 분쟁이 빈번합니다.

개발이익 배분 문제

토지소유자와 시행자 간 이해관계 충돌이 발생하기도 합니다.

변호사가 알려주는 체크포인트

도시개발사업에서 사업시행자는 단순한 행정주체가 아닙니다.

사업의 속도, 수익성, 안정성, 개발이익 배분구조를 결정하는 핵심 요소입니다.

따라서 사업구역 내 토지소유자라면 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 사업시행자가 누구인지
• 공공방식인지 민간방식인지
• 재무능력은 충분한지
• 과거 사업실적은 어떠한지
• 환지 또는 보상 방식은 무엇인지

이러한 사항을 미리 검토하면 향후 발생할 수 있는 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

마치며

도시개발사업은 도시개발구역 지정만으로 완성되지 않습니다.

실제로 사업을 추진하는 사업시행자가 누구인지에 따라 사업의 방향과 결과가 달라집니다.

특히 최근에는 공공시행, 민간시행, 토지소유자조합, 신탁방식 등 다양한 모델이 활용되고 있으므로 토지소유자들은 각 방식의 장단점을 정확히 이해할 필요가 있습니다.

다음 편에서는 「도시개발법 ④ 수용방식 도시개발사업, 토지소유자는 어떤 보상을 받을 수 있을까?」를 통해 수용방식 도시개발사업의 구조와 손실보상 제도를 자세히 살펴보겠습니다.