도시개발법 ① 도시개발법 이해하기

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도시개발사업은 무엇이고 왜 필요할까?

부동산 개발과 도시정비 분야를 공부하다 보면 「도시 및 주거환경정비법」, 「주택법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 함께 반드시 등장하는 법률이 바로 도시개발법입니다.

그런데 일반인들은 재건축·재개발은 들어봤어도 도시개발사업은 다소 생소하게 느끼는 경우가 많습니다. 실제로는 전국의 신도시, 택지개발지구, 복합개발사업 상당수가 도시개발법에 근거하여 추진되고 있습니다.

이번 글에서는 도시개발법의 기본 개념과 목적, 그리고 다른 개발사업과의 차이점을 중심으로 살펴보겠습니다.

도시개발법이란 무엇인가?

도시개발법은 말 그대로 도시를 계획적으로 개발하기 위한 법률입니다.

도시개발법 제1조는 도시개발사업을 시행하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 촉진하고 공공복리를 증진하는 것을 목적으로 한다고 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면,

• 낙후된 지역을 개발하거나
• 신규 주거단지를 조성하거나
• 산업·상업·문화 기능을 복합적으로 개발하거나
• 도시 기반시설을 확충하기 위한

종합적인 개발사업의 법적 근거가 되는 법률입니다.

도시개발사업이 필요한 이유

우리나라의 도시들은 끊임없이 변화합니다.

인구가 증가하는 지역은 새로운 주거지와 도로가 필요하고, 인구가 감소하거나 노후화된 지역은 새로운 기능을 부여해야 합니다.

하지만 토지를 개별적으로 개발할 경우에는 다음과 같은 문제가 발생합니다.

① 도로가 연결되지 않는다.

② 공원이나 학교가 부족해진다.

③ 난개발이 발생한다.

④ 토지 이용의 효율성이 떨어진다.

따라서 국가와 지방자치단체는 일정 지역을 하나의 개발구역으로 지정하여 체계적으로 개발하도록 하고 있으며, 그 대표적인 수단이 도시개발사업입니다.

도시개발사업과 재건축·재개발의 차이

많은 사람들이 도시개발사업을 재건축이나 재개발과 혼동합니다.

그러나 법적 성격은 상당히 다릅니다.

 

               구분                    도시개발사업                                          재건축사업                            재개발사업

근거법	도시개발법	도시정비법	도시정비법
대상	나대지·농지·기존 시가지	노후 공동주택	노후 주거지
목적	새로운 도시 조성	공동주택 개선	주거환경 개선
시행방식	수용·환지	조합방식	조합방식
사업범위	매우 광범위	공동주택 중심	주거지역 중심

즉, 재건축과 재개발이 기존 시가지를 정비하는 사업이라면, 도시개발사업은 보다 넓은 범위에서 도시를 새롭게 설계하는 사업이라고 이해하면 됩니다.

도시개발사업의 대표적인 유형

도시개발사업은 크게 두 가지 방식으로 진행됩니다.

1. 수용방식

사업시행자가 토지를 매입하거나 수용하여 개발하는 방식입니다.

공공기관이 시행하는 사업에서 주로 활용됩니다.

대표적으로 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등이 시행하는 택지개발사업에서 많이 볼 수 있습니다.

장점은 사업 추진 속도가 빠르다는 점입니다.

반면 토지소유자는 개발이익을 직접 향유하기 어려울 수 있습니다.

2. 환지방식

토지소유자가 토지를 제공하고 개발 후 정리된 토지를 다시 배분받는 방식입니다.

예를 들어,

100평의 토지를 가진 소유자가 개발 전 토지를 제공하면,

사업 완료 후 80평 정도의 정형화된 토지를 돌려받을 수 있습니다.

면적은 줄어들 수 있지만 기반시설이 정비되고 가치가 상승하여 결과적으로 자산가치가 증가하는 경우가 많습니다.

민간 도시개발사업에서는 환지방식이 자주 활용됩니다.

도시개발사업의 주요 절차

도시개발사업은 일반적으로 다음과 같은 절차를 거칩니다.

① 도시개발구역 지정

↓

② 개발계획 수립

↓

③ 사업시행자 지정

↓

④ 실시계획 인가

↓

⑤ 공사 시행

↓

⑥ 준공 및 환지처분

↓

⑦ 사업 완료

특히 도시개발구역 지정 단계에서 사업의 성패가 사실상 결정되는 경우가 많습니다.

도시개발사업에서 토지소유자가 주의할 점

도시개발구역으로 지정되면 토지 이용에 상당한 제한이 발생할 수 있습니다.

또한 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 사업방식이 수용인지 환지인지
• 사업시행자가 누구인지
• 개발이익이 어떻게 배분되는지
• 체비지와 보류지 규모는 적정한지
• 향후 추가부담금 발생 가능성은 없는지

특히 최근에는 민간 도시개발사업과 관련하여 사업비 증가, 환지계획 변경, 토지평가 문제 등 각종 분쟁이 증가하고 있으므로 초기 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 중요합니다.

마치며

도시개발법은 단순히 땅을 개발하는 법이 아닙니다. 도시의 미래를 설계하고 토지의 가치를 창출하는 핵심 법률입니다.

재건축과 재개발이 기존 도시를 정비하는 제도라면, 도시개발사업은 새로운 도시를 만들어 가는 제도라고 볼 수 있습니다.

앞으로 이어질 「도시개발법 시리즈」에서는 ▲도시개발구역 지정 ▲사업시행자 ▲수용방식과 환지방식 ▲체비지와 보류지 ▲환지계획 ▲개발이익 배분 ▲도시개발사업 주요 분쟁 등을 순차적으로 살펴보겠습니다.

 

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