부동산 권리분석 ⑫ 경매신청서의 필수 첨부서류와 신청 시 예납하는 집행비용

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돈을 받기 위해 부동산 경매를 신청하려면 무엇을 준비해야 할까? 서류를 빠뜨리면 보정에 시간이 걸리고, 신청 단계의 비용을 잘못 계산하면 절차 진행에 차질이 생긴다. 이번에는 강제경매와 임의경매의 첨부서류, 그리고 경매신청인이 처음 납부·예납하는 비용의 계산 방법을 살펴본다.

먼저 용어를 구별하자. 인지대나 등록면허세처럼 신청 과정에서 납부하는 돈이 있고, 송달료처럼 예상 사용액을 미리 내는 돈이 있다. 감정평가 등 절차 진행을 위해 법원에 맡기는 경매예납금도 있다. 이들을 모두 편의상 ‘경매신청 비용’이라 부를 수 있지만, 계산 근거와 정산 방식은 서로 다르다.

1. 강제경매 신청서에는 무엇을 붙이나

강제경매는 판결 등 집행권원에 기초한다. 신청서에는 채권자·채무자, 대상 부동산, 청구채권과 집행권원을 표시한다. 민사집행법 제81조에 따른 핵심 첨부서류는 집행력 있는 정본과 부동산의 소유관계를 증명하는 서류다.

실무에서는 다음 순서로 점검하면 편리하다.

1. 집행권원 정본과 집행문: 판결 등 집행문이 필요한 집행권원이라면 집행문이 부여된 정본을 준비한다. 집행권원의 종류에 따라 집행문 필요 여부를 확인한다.
2. 송달증명서: 집행권원이 채무자에게 송달되었는지 확인한다.
3. 부동산 등기사항증명서: 채무자 명의로 등기된 부동산이라면 소유자와 부동산 표시를 대조한다.
4. 사안별 서류: 법인등기사항증명서, 위임장, 승계집행문 등은 당사자가 법인이거나 대리·승계 관계가 있을 때 검토한다.

미등기 부동산에는 별도의 증명서류가 필요하다. 특히 미등기 건물은 채무자의 소유 사실뿐 아니라 건물의 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류까지 확인해야 한다. 등기된 아파트의 신청서류 목록을 미등기 건물에 그대로 적용해서는 안 된다.

2. 임의경매 신청서에는 무엇을 붙이나

임의경매는 근저당권·저당권 등 담보권의 실행에 기초한다. 따라서 채무자에 대한 판결정본 대신 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류가 핵심이다. 민사집행법 제264조도 이를 요구한다.

등기된 근저당권을 실행한다면 담보권의 설정 내용이 나타나는 부동산 등기사항증명서를 먼저 확인한다. 청구금액을 특정하기 위해 대출거래약정서, 설정계약서, 변제 내역 및 잔액 자료가 필요한지도 살핀다. 채권양도·대위변제 등으로 현재의 신청인이 등기된 담보권자와 다르다면 권리 승계 자료도 중요하다.

채권최고액을 실제 채무액으로 그대로 적어서는 안 된다. 이미 갚은 원금, 발생한 이자와 지연손해금, 담보 범위를 확인하여 경매를 통해 청구할 채권액을 계산해야 한다.

3. 신청할 때 내는 비용은 네 묶음으로 계산한다

첫째, 신청 인지대. 법원 전자민원센터는 부동산 경매신청서에 붙이는 인지를 5,000원으로 안내한다. 전자신청 여부 등에 따른 실제 납부 화면은 접수 시 확인한다.

둘째, 송달료. 법원 서류를 이해관계인에게 보내기 위해 미리 납부하는 비용이다. 법제처 생활법령정보가 안내하는 부동산 경매사건의 계산식은 다음과 같다.

(신청서상의 이해관계인 수 + 3) × 1회 송달료 × 10회분

안내된 1회 송달료 5,640원을 적용하고 신청서상 이해관계인이 2명이라면, (2 + 3) × 5,640원 × 10 = 282,000원이다. 이 숫자는 계산 예시이며, 접수할 때는 적용 송달료와 이해관계인 수를 다시 확인해야 한다.

셋째, 경매신청 등기의 등록면허세와 지방교육세. 부동산 경매신청의 등록면허세율은 채권금액의 1,000분의 2이고, 지방교육세는 등록면허세의 100분의 20이다. 예를 들어 등기할 채권금액이 1억 원이면 등록면허세는 20만 원, 지방교육세는 4만 원으로 계산된다. 등기 신청수수료 등은 별도로 확인한다.

넷째, 법원이 요구하는 경매예납금. 현황조사, 감정평가, 매각공고 등 경매절차에 필요한 비용을 충당하기 위해 미리 내는 돈이다. 부동산의 수와 종류, 감정의 범위 등에 따라 달라지므로 모든 사건에 적용되는 하나의 고정액을 적을 수는 없다. 해당 사건에 대한 법원의 예납 안내 또는 납부명령에 표시된 금액으로 계산한다.

4. 신청 단계의 비용계산 예시

채권금액 1억 원, 신청서상 이해관계인 2명인 사건을 가정해 보자. 법원이 경매예납금으로 100만 원을 안내했다는 가정까지 더하면 계산은 다음과 같다.

항목계산신청 단계 납부액

신청 인지	안내 금액	5,000원
송달료	(2명 + 3) × 5,640원 × 10회	282,000원
등록면허세	1억 원 × 2/1,000	200,000원
지방교육세	20만 원 × 20%	40,000원
경매예납금	법원이 100만 원을 안내했다고 가정	1,000,000원
합계	등기 신청수수료 등 별도	1,527,000원

100만 원의 경매예납금은 계산을 보여 주기 위한 가정액이다. 실제 사건에서는 법원이 정한 액수로 바꾸어야 한다. 또한 위 합계는 처음 납부할 돈의 예시이지, 경매가 끝난 뒤 확정되는 실제 집행비용이 아니다. 송달료나 예납금에 잔액이 남거나 추가 비용이 발생하면 최종 금액은 달라진다.

민사집행법은 강제집행에 필요한 비용을 원칙적으로 채무자가 부담하고, 집행을 통해 우선 변상받도록 한다. 그렇더라도 신청인은 먼저 납부할 자금을 마련해야 한다. 경매신청 전에는 첨부서류가 갖추어졌는지와 함께 선순위 채권 및 절차비용을 고려해 회수 가능성이 있는지까지 계산해야 한다.