부동산 권리분석 ⑬ 배당요구종기란 무엇이며, 누가 배당요구를 해야 하나

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경매에서 부동산이 팔리면 매각대금은 누구에게 돌아갈까? 경매신청채권자에게 전부 지급되는 것이 아니다. 법원은 집행비용을 처리한 뒤 배당받을 자격이 있는 채권자들에게 법정 순위에 따라 돈을 나누어 준다.

이때 중요한 날짜가 배당요구종기다. 권리자에 따라서는 이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면, 채권이 실제로 존재해도 해당 경매절차에서 배당받지 못할 수 있다.

1. 배당요구종기는 언제 정해지나

집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생하면 절차에 필요한 기간을 고려하여 첫 매각기일 이전에 배당요구종기를 정한다. 법원은 경매개시 사실과 종기를 공고하고, 법에 정해진 권리자 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지한다. 특별히 필요하면 종기를 연기할 수도 있다.

배당요구종기는 ‘배당기일’과 다르다. 배당요구종기는 배당에 참가하겠다는 의사를 밝혀야 하는 마감일이고, 배당기일은 매각대금이 납부된 뒤 법원이 배당을 실시하는 날이다. 배당기일이 아직 멀었다는 이유로 배당요구를 미뤄서는 안 된다.

종기는 사건마다 법원이 정한다. 경매사건번호를 확인한 뒤 법원의 공고와 사건기록에 적힌 날짜를 살펴야 한다.

2. 배당요구가 필요한 사람

대표적인 대상은 등기만으로 배당 대상에 포함되지 않는 채권자다.

첫째, 집행력 있는 정본을 가진 일반채권자. 다른 사람이 신청한 경매에서 자신의 판결금 채권 등에 관하여 배당받으려면 종기까지 배당요구를 해야 한다. 채무자에게 받을 돈이 있다는 사실만으로 배당절차에 자동 참가하지는 않는다.

둘째, 첫 경매개시결정등기 뒤에 가압류한 채권자. 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류와 구별해야 한다. 뒤에 가압류한 채권자는 배당요구를 통해 참가해야 한다.

셋째, 우선변제권을 주장하는 임차인. 주택이나 상가의 임차인이 보증금을 매각대금에서 배당받으려 한다면 배당요구종기를 특히 주의해야 한다. 소액임차인이 최우선변제를 주장하는 경우도 마찬가지다. 임대차계약서, 전입신고 또는 사업자등록, 확정일자와 점유 등 해당 권리의 요건을 뒷받침할 자료를 갖추어 배당요구를 해야 한다. 단순히 현황조사 때 “임차인입니다”라고 말한 것만으로 배당요구가 완료되는 것은 아니다.

넷째, 등기에 나타나지 않는 법정 우선변제채권자. 우선변제권이 인정될 수 있는 임금·퇴직금 채권자 등도 자신의 채권을 신고하고 배당요구를 해야 배당절차에 참가할 수 있다. 민사집행법 제88조는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 뒤의 가압류채권자, 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자의 배당요구를 규정한다.

3. 별도의 배당요구가 없어도 배당 대상이 되는 사람

민사집행법 제148조는 배당받을 채권자의 범위에 다음 사람들을 포함한다.

• 배당요구종기까지 경매를 신청한 압류채권자
• 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
• 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권·전세권 등 매각으로 소멸하는 우선변제권의 권리자

따라서 먼저 등기된 근저당권자가 매각으로 소멸하는 담보권에 관하여 배당받기 위해 언제나 별도의 배당요구서를 제출해야 하는 것은 아니다. 다만 배당요구가 필요 없다는 것과 채권액 신고도 필요 없다는 것은 다른 이야기다. 법원은 이들 권리자에게 채권의 유무와 원금·이자·비용 등을 종기까지 신고하도록 최고한다. 신고하지 않으면 집행기록에 있는 자료에 따라 채권액을 계산하고, 나중에 채권액을 추가하지 못한다.

가압류채권자도 배당 대상에 들어간다는 것과 곧바로 배당금을 지급받는다는 것은 구별해야 한다. 가압류채권은 본안에서 확정되지 않은 상태일 수 있으므로 배당금의 지급에는 별도 문제가 남는다.

4. 선순위 전세권자는 특별히 조심해야 한다

전세권은 등기된 권리라고 해서 언제나 같은 결과가 생기지 않는다. 민사집행법 제91조에 따르면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 전세권도 있다. 이 경우 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸한다. 즉, 배당요구 여부가 매수인의 인수 부담까지 바꿀 수 있다. 법은 이러한 경우 배당요구종기가 지난 뒤에는 배당요구를 철회하지 못하도록 한다.

전세권자는 자신의 권리가 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 인수되는지부터 판단해야 한다. 주택임차인의 대항력과 우선변제권이 함께 문제 되는 경우라면 각각의 권리 근거도 따로 살펴야 한다.

5. 배당요구서는 어떻게 준비하나

배당요구에는 채권의 원인과 액수를 구체적으로 밝혀야 한다. 원금뿐 아니라 청구할 이자·지연손해금·비용이 있다면 계산 근거를 정리한다. 임차인은 임대차계약서와 보증금 지급자료, 점유 및 주민등록 등 권리의 성립을 뒷받침하는 자료를, 임금채권자는 근로관계와 미지급액을 증명할 자료를 준비한다.

접수한 뒤에는 사건번호가 맞는지, 종기 전에 법원에 제출되었는지를 확인하자. 같은 부동산에 여러 경매개시결정이 있을 때도 있으므로, 추측한 날짜에 의존하지 말고 해당 사건의 공고를 직접 확인해야 한다.

배당요구종기를 이해하는 가장 쉬운 기준은 이것이다. 경매개시결정 전에 등기되어 법원이 권리를 파악할 수 있는가, 아니면 채권자가 직접 배당 참가와 채권액을 밝혀야 하는가? 다만 등기된 권리라도 매각 후 존속 여부에 따라 결과가 달라질 수 있다. 배당요구 한 장은 채권자의 회수 가능성뿐 아니라 매수인이 인수할 권리에도 영향을 미친다.