부동산 권리분석 ⑮ 경매에서 감정평가는 어떻게 하고, 감정평가서는 어떻게 읽을까?

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경매정보를 보면 ‘감정가 5억 원, 최저매각가격 4억 원’이라는 표시가 눈에 띈다. 감정가보다 1억 원 낮게 입찰하면 1억 원을 버는 것일까? 그렇지 않다. 감정가는 평가 기준시점의 부동산 가치를 판단한 결과이고, 최저매각가격은 법원이 입찰을 받기 위해 정한 하한선이다. 실제 매수 비용에는 인수할 권리와 보증금, 수리비 등도 영향을 준다.

이번 편에서는 경매 감정평가가 이루어지는 과정과 감정평가서에서 반드시 확인할 부분을 살펴본다.

1. 경매 부동산은 누가 평가하나

법원은 경매 부동산을 감정인에게 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인이 평가액을 산정하고, 법원이 경매절차의 최저매각가격을 결정하는 구조다. 민사집행법 제97조는 이 과정을 규정하고 있다.

감정인은 등기사항증명서와 토지·건축물 관련 공부, 거래사례 등을 살피고 현장을 조사하여 평가서를 작성한다. 경매에 나온 것이 토지인지, 건물인지, 아파트 한 세대인지에 따라 적용하는 평가 방법과 확인할 자료가 달라진다.

감정평가서에는 금액뿐 아니라 무엇을 평가 대상으로 삼았는지, 어느 시점을 기준으로 평가했는지, 어떤 자료와 방법으로 그 금액을 산출했는지가 담긴다. 입찰자는 맨 앞장의 총액보다 그 근거를 읽어야 한다.

2. 토지·건물·아파트의 평가 방법은 같은가

일반 토지는 원칙적으로 공시지가기준법을 적용한다. 비교할 표준지를 선정한 다음, 평가 시점과 위치·형상·접근성·이용상황 등의 차이를 반영하여 대상 토지의 가액을 산정한다. 따라서 ‘공시지가를 그대로 경매 감정가로 쓴다’는 뜻은 아니다. 비교표준지를 무엇으로 잡았고 어떤 차이를 보정했는지를 봐야 한다.

건물은 원칙적으로 원가법을 적용한다. 같은 건물을 다시 마련하는 데 드는 비용을 바탕으로 노후도와 상태 등에 따른 가치 감소를 반영하는 방식이다. 건물 가격이 낮게 나왔다면 단순히 면적만 볼 것이 아니라 건축연도, 구조, 관리 상태와 감가수정 내용을 살펴야 한다.

아파트처럼 구분소유 건물과 대지사용권을 함께 평가하는 경우에는 거래사례비교법을 적용한다. 비슷한 물건의 거래사례를 고른 뒤 층, 방향, 면적, 위치, 거래 시점 등의 차이를 비교한다. 이때 어떤 사례를 선택했고 대상 아파트와 어떻게 다른지가 평가액을 이해하는 열쇠다.

평가 방법은 대상물건별 규정에 따라 적용하며, 산정 결과의 합리성을 다른 방식으로 검토하도록 하는 규정도 있다.

3. 감정평가서를 읽는 다섯 가지 순서

첫째, 평가 대상부터 확인한다. 토지와 건물이 모두 매각되는지, 토지만 경매에 나온 것인지, 건물 중 특정 지분만 대상인지 확인한다. ‘대지권 포함’으로 생각하고 입찰했는데 실제 매각 범위가 다르다면 가격 판단이 처음부터 틀어진다. 평가서의 물건 표시를 경매 공고 및 매각물건명세서와 대조해야 한다.

둘째, 기준시점과 조사 날짜를 본다. 감정가가 현재 시세와 다른 이유가 평가 이후의 시장 변화일 수 있다. 그사이 건물이 훼손되거나 주변 개발계획이 변했을 수도 있다. 몇 차례 유찰된 사건일수록 감정평가서의 작성 시점과 현재 상태 사이의 간격을 확인하자.

셋째, 가격 산출 근거를 읽는다. 토지라면 비교표준지와 보정 내용, 아파트라면 비교 거래사례와 층·위치 차이, 건물이라면 재조달원가와 감가수정 내용을 확인한다. 비슷한 물건의 최근 거래가격과 차이가 크다면 그 이유를 찾아야 한다.

넷째, 평가에 포함하거나 제외한 물건을 찾는다. 부속건물, 제시외 건물, 수목, 기계·설비 등이 평가서에 나타날 수 있다. 그러나 가치를 평가했다는 것만으로 모두 경매 매각 대상에 포함된다고 단정할 수는 없다. 매각 대상과 소유관계는 경매 공고, 매각물건명세서, 등기 및 관련 자료를 함께 확인해야 한다.

다섯째, 현장 상태와 평가 조건을 살핀다. 사진과 위치도, 현황에 관한 기재를 통해 진입로, 경사, 건물의 노후도, 실제 이용상황 등을 확인한다. 현장을 충분히 확인하지 못했거나 공부와 현황이 다른 부분이 있다면 그 차이를 별도로 조사해야 한다.

4. 감정가와 최저매각가격은 왜 달라지나

처음 정해진 최저매각가격은 평가액을 참작해 결정되지만, 매각기일에 사려는 사람이 없으면 법원이 다음 매각기일의 최저매각가격을 낮추어 정할 수 있다. 그래서 감정가 5억 원인 물건의 현재 최저매각가격이 4억 원 또는 그보다 낮게 표시될 수 있다.

이때 ‘감정가 대비 몇 퍼센트 할인’만 계산하는 것은 위험하다. 감정가는 수익을 보장하는 기준가격이 아니며, 최저매각가격도 실제 낙찰가격을 뜻하지 않는다. 여러 사람이 입찰하면 낙찰가격은 최저매각가격보다 높아질 수 있다. 더구나 인수하는 임차보증금이나 필요한 수리비가 있다면 낙찰가 외에 지출할 돈도 생긴다.

예를 들어 감정가 5억 원, 최저매각가격 4억 원인 주택을 4억 3,000만 원에 낙찰받았다고 하자. 실제 비용을 따지려면 취득 관련 비용, 인수할 수 있는 권리, 점유자와의 인도 문제, 수리비까지 더해야 한다. 감정가와 낙찰가의 차액 7,000만 원을 곧바로 이익이라고 볼 수 없다.

5. 감정평가서만으로 권리분석을 마칠 수 있을까

감정평가서는 가격을 이해하는 자료다. 임차인의 대항력이나 배당 결과, 유치권의 성립, 법정지상권의 존재를 확정해 주는 문서는 아니다. 평가서에 특정 시설이나 점유 사실이 적혀 있더라도 그 법률적 효과는 따로 검토해야 한다.

입찰 전에는 감정평가서를 현황조사보고서·매각물건명세서·등기사항증명서와 나란히 놓고 읽자. 법원은 이 자료들을 열람할 수 있도록 제공한다. 네 자료에서 부동산 면적, 이용 상태, 점유자, 매각 범위가 서로 다르게 보인다면 그 차이가 바로 추가 조사의 출발점이다.

감정평가서를 잘 읽는다는 것은 ‘이 부동산이 얼마’라는 결론을 외우는 일이 아니다. 어느 시점의 어떤 물건을, 어떤 조건과 자료에 근거해 평가했는지를 확인하는 일이다. 그다음 현재의 시세와 현황, 인수할 권리, 추가 비용을 함께 계산해야 비로소 자신의 입찰가격을 정할 수 있다.