공증인가 법무법인 화동31 부동산권리분석 ㊹ 임대차와 경매권리분석 3 대항력의 유지와 상실경매물건의 전입세대확인서에 오래된 전입일이 나타나면 선순위 임차인이라고 판단하기 쉽습니다. 그러나 최초 전입일만으로 대항력의 순위를 확정할 수는 없습니다.중간에 가족 모두가 전출했다가 다시 전입했을 수도 있고, 처음에는 소유자로 거주하다가 나중에 임차인이 되었을 수도 있습니다. 주소 표시가 잘못되어 주민등록이 임차주택을 제대로 나타내지 못한 경우도 있습니다.대항력을 처음 취득하는 것과 취득한 대항력을 계속 유지하는 것은 별개의 문제입니다. 이번 글에서는 대항력이 유지되거나 상실되는 대표적인 사례를 살펴봅니다.① 대항요건은 처음뿐 아니라 계속 갖추어야 한다주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.그런데 이러한 요건은 취득 당시만.. 2026. 10. 14. 부동산권리분석 ㊸ 임대차와 경매권리분석 2 주택임차인의 대항력은 언제 생길까?경매물건의 임차인란에 ‘전입신고 있음’이라고 적혀 있으면 낙찰자가 보증금을 돌려주어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 전입신고만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 함께 갖추어야 발생합니다. 그 시점이 선행 근저당권 등보다 늦다면, 대항력이 생겼더라도 해당 경매의 낙찰자에게 임대차를 주장하지 못할 수 있습니다.‘대항력이 언제 발생했는가’와 ‘그 대항력으로 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는가’는 서로 다른 질문입니다. 이번 글에서는 두 질문을 구별하여 살펴봅니다.① 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장하는 힘이다임대차계약은 기본적으로 임대인과 임차인 사이의 계약입니다. 그런데 집주인이 바뀔 때마다 새 소유자가 임차인을 내보낼.. 2026. 10. 13. 부동산권리분석 ㊷ 임대차와 경매권리분석 1 임차인이 있는 경매물건, 무엇부터 확인해야 할까?경매물건을 살펴보면 소유자가 아닌 사람이 거주하거나 영업하는 경우가 많습니다. 이때 입찰자가 가장 먼저 묻는 것은 “저 사람에게 보증금을 돌려주어야 하는가?”입니다.임차인이 있다는 사실만으로 입찰을 피할 필요는 없습니다. 그러나 임차인의 권리를 잘못 판단하면 낙찰대금 외에 상당한 보증금을 추가로 부담할 수 있습니다.임대차 권리분석의 핵심은 세 가지입니다. 임차인이 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는지, 경매대금에서 보증금을 얼마나 배당받는지, 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수하는지입니다.이번 글에서는 앞으로 이어질 임대차 연재의 출발점으로, 조사와 판단의 순서를 살펴봅니다.① 먼저 어떤 임대차인지 구별한다임대차는 일정한 대가를 지급하고 다른 사람의 물건을.. 2026. 10. 12. 부동산권리분석 ㊶ 법정지상권과 건물의 양수인 법정지상권이 있는 건물의 양수인에게 낙찰자가 철거를 청구할 수 있을까?토지를 낙찰받았는데 지상에 다른 사람의 건물이 있습니다. 조사해 보니 종전 건물소유자에게 법정지상권이 성립했지만, 지금은 다른 사람이 건물을 매수하여 소유하고 있습니다. 토지등기부에는 법정지상권의 설정등기도, 현재 건물소유자 앞으로의 이전등기도 없습니다.이 경우 토지 낙찰자는 “건물양수인은 지상권을 등기하지 않았으므로 내 토지를 사용할 권리가 없다”며 철거를 요구할 수 있을까요?법정지상권이 유효하게 존재하고 건물양수인이 그 권리도 함께 양도받기로 했다면, 이전등기가 없다는 이유만으로 하는 철거청구는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만 그 이유는 양수인이 등기 없이 지상권을 자동으로 취득하기 때문이 아니라, 판례가 이러한 철거청구를 신의.. 2026. 10. 11. 부동산권리분석 ㊵ 법정지상권과 경매권리분석 토지만 경매에 나왔는데 그 위에 다른 사람의 건물이 있다면, 낙찰자는 그 건물을 철거하고 토지를 자유롭게 사용할 수 있을까요? 반대로 건물만 낙찰받았다면 그 건물을 계속 유지할 수 있을까요?이때 확인해야 할 핵심 권리가 법정지상권입니다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 소유자가 달라질 수 있지만, 건물은 토지를 사용하지 않고는 존립하기 어렵습니다. 법정지상권은 일정한 요건 아래 건물소유자에게 토지사용권을 인정하여 이러한 문제를 해결하는 제도입니다.그러나 건물이 존재한다는 사실만으로 법정지상권이 성립하는 것은 아닙니다. 어떤 원인으로 소유자가 달라졌는지, 어느 시점에 토지와 건물이 동일인 소유였는지, 당시 건물이 존재했는지를 확인해야 합니다.① 법률상 법정지상권과 관습법상 법정지상권법정지상권은 크게 법률.. 2026. 10. 10. 부동산권리분석 ㊴ 유치권과 경매권리분석 경매물건을 방문했을 때 “공사대금 미지급으로 유치권 행사 중”이라는 현수막을 만나기도 합니다. 등기부에는 아무 표시가 없는데 누군가 건물을 점유하며 인도를 거절하는 것입니다.유치권은 등기하지 않아도 성립할 수 있는 담보물권입니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 유치권이라면 매각 후에도 부담이 남습니다. 그러나 현수막이 있거나 법원에 유치권신고서를 제출했다는 사실만으로 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.유치권 권리분석의 핵심은 실제 채권과 점유가 있는지, 언제 성립했는지, 낙찰자에게 대항할 수 있는지를 구별하는 것입니다.① 유치권은 돈을 받을 때까지 물건의 인도를 거절하는 권리다민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고 있고 변제기가 도래했다면, 변제받을 때까지 .. 2026. 10. 9. 이전 1 2 3 4 ··· 6 다음
