케빈노트44 부동산 권리분석 ㉞ 말소기준권리의 법적 근거와 찾는 방법 경매 권리분석을 시작하면 가장 먼저 듣는 말이 말소기준권리입니다. “그 권리보다 앞서면 인수하고, 뒤에 있으면 말소된다”고 외우기도 합니다. 출발점으로는 유용하지만, 모든 권리에 그대로 적용하면 위험합니다. 먼저 법률이 실제로 무엇을 정하는지 확인한 뒤 등기부에 적용해야 합니다.1. ‘말소기준권리’라는 조문이 있을까?「민사집행법」에 ‘말소기준권리’라는 이름의 단일 조문은 없습니다. 여러 권리의 인수·소멸을 판단하기 위해 실무에서 사용하는 분석 용어입니다. 법적 근거의 중심은 「민사집행법」 제91조입니다.저당권: 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다(제91조 제2항).지상권·지역권·전세권·등기된 임차권: 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없다면 매각으로 소멸합니다(제91조 제3항).이에 .. 2026. 9. 29. 부동산 권리분석 ㉝ 임차인의 관점에서 본 경매절차 보증금과 거주를 지키려면살고 있는 집이 경매에 들어갔다는 사실을 알면 임차인은 “언제 나가야 하나”, “보증금은 누구에게 받아야 하나”부터 걱정하게 됩니다. 하지만 경매개시결정만으로 곧바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 임차인의 권리는 주택을 인도받은 날, 전입신고일, 확정일자, 선순위 권리의 설정일, 배당요구 여부에 따라 달라집니다. 이 날짜들을 먼저 정리해야 합니다.아래 설명은 주택 임차인을 중심으로 합니다. 상가 임차인은 사업자등록 등 적용 요건이 다르므로 별도로 확인해야 합니다.1. 경매 통지를 받으면 날짜 네 가지부터 확인한다임대차계약서와 등기사항증명서를 놓고 다음 날짜를 나란히 적어 보십시오.실제로 주택을 인도받아 거주하기 시작한 날전입신고를 마친 날임대차계약서에 확정일자를 받은 날근저당권 등.. 2026. 9. 29. 부동산 권리분석 ㉜ 소유자·채무자의 관점에서 본 경매절차 경매가 시작되면 무엇을 해야 할까?경매개시결정이 내려지면 부동산 소유자는 집을 잃을 수 있고, 채무자는 매각대금으로도 갚지 못한 빚이 남을 수 있습니다. 두 사람이 같은 경우가 많지만, 다른 경우도 있습니다. 예를 들어 A가 B의 빚을 담보하기 위해 자기 부동산에 근저당권을 설정했다면 A는 소유자, B는 채무자입니다. 경매 통지를 받았을 때는 먼저 누구의 채무를 이유로 어떤 부동산이 경매에 들어갔는지부터 확인해야 합니다.1. 경매개시결정을 받으면 무엇을 볼까?경매사건번호를 확인하고 경매신청 채권자, 청구금액, 집행권원 또는 담보권, 부동산 표시를 살펴야 합니다. 이어 등기사항증명서로 다른 근저당권·가압류 등의 존재를 확인합니다. 경매를 신청한 채권자 한 사람의 채무만 갚으면 모든 문제가 끝난다고 생각해서.. 2026. 9. 29. 부동산 권리분석 ㉛ 채권자의 관점에서 본 경매절차 신청보다 중요한 것은 실제 회수액낙찰자는 경매에서 부동산을 취득하려고 합니다. 채권자는 돈을 회수하려고 합니다. 같은 경매절차를 보더라도 채권자에게 중요한 질문은 다릅니다. “경매를 신청할 수 있는가?”에 이어 “매각대금에서 내 몫이 얼마나 남는가?”, “언제까지 무엇을 신고해야 하는가?”를 확인해야 합니다.1. 먼저 내 채권의 근거를 확인한다채권자가 직접 경매를 신청하는 방식은 크게 두 가지입니다. 판결 등 집행권원에 기초한 강제경매와 저당권·근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.강제경매를 신청할 때는 집행력 있는 정본과 법에서 정한 부동산 관련 서류 등을 갖추어야 합니다(「민사집행법」 제80조·제81조). 담보권 실행을 위한 경매에서는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류가 필요하고, 담보권을 승.. 2026. 9. 29. 부동산 권리분석 ㉚ 낙찰자의 관점에서 본 경매절차 입찰 전부터 인도까지경매절차를 채권자의 관점에서 보면 채권을 회수하는 과정입니다. 낙찰자의 관점에서는 다릅니다. 어떤 부동산을 얼마에 살지 결정하고, 대금을 마련하며, 소유권과 점유를 확보하는 과정입니다. 낙찰자가 가장 자주 놓치는 지점은 입찰과 소유권 취득 사이, 그리고 소유권 취득과 실제 인도 사이에 각각 절차가 남아 있다는 사실입니다.1. 입찰 전 : 무엇을 사는지부터 확인한다경매 물건을 고르면 먼저 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 함께 봐야 합니다. 법원은 매각물건명세서를 작성하고, 명세서·현황조사보고서·평가서의 사본을 볼 수 있도록 비치합니다(「민사집행법」 제105조). 현황조사에서는 부동산의 상태와 점유관계, 차임·보증금 등을 조사합니다(제85조).이 서류들은 서로.. 2026. 9. 29. 부동산 권리분석 ㉙ 그 밖의 경매절차상 불복방법과 사유 어느 결정에 어떻게 대응할까?앞선 글에서는 배당이의, 청구이의, 제3자이의의 소를 살펴보았습니다. 이번에는 경매절차 자체에 문제가 있을 때 사용하는 방법을 정리합니다. 경매신청의 기각부터 개시결정, 매각허가, 인도명령까지 불복 대상에 따라 적용 조문과 사유가 달라집니다.1. 즉시항고의 기본 규칙집행법원의 모든 결정에 즉시항고할 수 있는 것은 아닙니다. 「민사집행법」 제15조 제1항은 법률에 특별한 규정이 있는 경우에만 집행절차에 관한 재판에 즉시항고할 수 있도록 정합니다.항고장은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 원심법원에 제출해야 합니다. 항고장에 이유를 적지 않았다면 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 내야 합니다(제15조 제2항·제3항). 즉시항고에는 원칙적으로 집행정지 효력이 없으.. 2026. 9. 29. 이전 1 2 3 4 5 ··· 8 다음
