전체 글177 부동산권리분석 53. 약정지상권과 경매권리분석 — 등기된 토지사용권은 언제 인수할까? 토지를 낙찰받았다고 해서 그 땅을 곧바로 자유롭게 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 다른 사람에게 토지를 사용할 권리가 있고, 그 권리가 경매 후에도 남는다면 낙찰자의 이용은 제한됩니다.대표적인 권리가 약정지상권입니다. 경매에서는 지상권의 존재뿐 아니라 설정 순위, 사용 범위, 존속기간, 지료까지 확인해야 합니다.1. 약정지상권이란 무엇일까?지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나 그 밖의 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다.토지소유자와 사용자가 지상권설정계약을 체결하고 등기를 마쳐 성립시키는 것이 약정지상권입니다. 예컨대 갑의 토지에 을이 자기 건물을 소유하기 위해 지상권을 설정하는 경우입니다. 단순히 “땅을 사용해도 좋다”는 허락이나 계약서만으로 등기된 지상권과 같은 효력이 생.. 2026. 10. 23. 부동산권리분석 52. 임대차와 경매권리분석 12 배당부터 인도까지, 종합사례로 완성하는 권리분석임차인이 있는 부동산의 경매에서 권리분석은 “선순위인가, 후순위인가”를 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 배당액을 계산하고, 낙찰자가 인수할 보증금을 산정한 다음, 실제로 언제 어떤 방법으로 건물을 인도받을 수 있는지까지 연결해야 합니다.배당받을 권리, 낙찰자에게 임대차를 주장할 권리, 보증금 반환 전 인도를 거절할 권리는 서로 연결되어 있지만 같은 권리는 아닙니다.이번 편에서는 연재에서 살펴본 내용을 배당부터 인도까지의 흐름으로 정리하고, 마지막에 세 가지 사례에 적용해 보겠습니다.① 먼저 대항력과 배당순위를 따로 판단한다주택임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 상가임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터.. 2026. 10. 22. 부동산권리분석 51. 임대차와 경매권리분석 11 임차인 조사와 특수사례, 서류 뒤의 사실관계 읽기경매자료에 전입일이 빠른 임차인이 기재되어 있다고 해서 낙찰자가 보증금을 반드시 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 현황조사서에 ‘임차인 없음’이라고 적혀 있어도 실제로 보호받는 임차인이 존재할 수 있습니다.임차인 권리분석은 날짜를 비교하는 데서 시작하지만, 그 날짜가 어떤 사실을 의미하는지 확인해야 완성됩니다. 누가, 누구와 계약하고, 얼마를 지급했으며, 언제부터 어떤 권원으로 점유했는지를 연결해야 합니다.① 매각물건명세서·현황조사서·계약서를 대조한다민사집행법 제85조에 따른 현황조사는 부동산의 현상, 점유관계와 임대차관계 등을 조사하는 절차입니다. 같은 법 제105조에 따른 매각물건명세서는 입찰자가 인수할 권리 등을 판단하는 핵심 자료입니다.그러나 이 서류.. 2026. 10. 21. 부동산권리분석 ㊿ 임대차와 경매권리분석 10 상가 보증금 인수와 계약갱신·권리금 문제상가를 낙찰받으면 기존 임차인을 내보내고 곧바로 직접 영업하거나 새로운 임차인을 받을 수 있을까요? 기존 임차인이 요구하는 보증금과 권리금은 모두 지급해야 할까요?답은 기존 임대차가 낙찰자에게 존속하는지, 경매로 소멸하는지에 따라 달라집니다. 임대차를 승계한다면 보증금뿐 아니라 계약기간·갱신·권리금 회수기회까지 검토해야 합니다. 반대로 임대차가 소멸한다면 기존 계약상의 의무가 낙찰자에게 당연히 넘어오는 것은 아닙니다.이번 글에서는 상가 낙찰 후 실제로 발생하는 분쟁을 중심으로 살펴봅니다.① 먼저 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인인지 판단한다상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다... 2026. 10. 20. 부동산권리분석 ㊾ 임대차와 경매권리분석 8 임차권등기명령과 전세권, 경매에서는 무엇이 다를까?경매물건의 등기사항증명서에 ‘주택임차권’이나 ‘전세권’이 기재되어 있으면 보증금이 확실하게 보호된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 등기가 있다는 사실만으로 보증금 전액의 회수가 보장되는 것은 아닙니다.임차권등기명령은 주로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사하더라도 권리를 보전하도록 하는 제도입니다. 전세권은 부동산을 사용·수익하고 전세금을 우선변제받는 민법상 물권입니다.두 권리는 성립 근거와 목적이 다르고, 경매에서 인수·소멸하는 방식도 다릅니다. 등기의 이름뿐 아니라 등기 원인, 기존 권리의 발생 시점, 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.① 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인의 권리를 보전한다주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝.. 2026. 10. 19. 부동산권리분석 ㊽ 임대차와 경매권리분석 7 선순위 임차인의 보증금, 낙찰자는 얼마를 인수할까?경매에서 3억 원에 낙찰받았다고 실제 취득비용도 3억 원인 것은 아닙니다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금을 회수하지 못하면, 낙찰자가 그 잔액을 부담할 수 있기 때문입니다.보증금이 2억 원인 임차인이 있다면 낙찰자의 추가 부담은 0원일 수도, 8,000만 원일 수도, 2억 원일 수도 있습니다.보증금 인수금액은 임차인의 대항력과 배당 결과를 함께 분석해야 계산할 수 있습니다. 이번 글에서는 보증금 2억 원을 기준으로 전액 배당·일부 배당·배당 없음의 차이를 살펴봅니다.① ‘선순위 임차인’이라는 표시부터 검증해야 한다주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 같은 조 제4항은 임.. 2026. 10. 18. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 30 다음
