전체 글177 부동산 권리분석 ㉓ 새매각과 재매각 다시 입찰하는 이유가 다르다경매정보에서 같은 부동산에 매각기일이 다시 잡힌 것을 보면 흔히 “유찰되어 재경매에 나온 물건”이라고 말합니다. 그러나 법은 새매각과 재매각을 구별합니다. 왜 다시 파는지에 따라 최저매각가격과 이전 매수인의 책임이 달라지므로, 입찰 전에는 직전 매각기일에 무슨 일이 있었는지 확인해야 합니다.1. 새매각이란 무엇일까?새매각은 앞선 매각기일에 허가할 만한 매수가격의 신고가 없었거나, 매각을 허가하지 않아 다시 매각기일을 여는 경우입니다.대표적인 예가 입찰자가 없거나 적법한 매수신고가 없는 경우입니다. 「민사집행법」 제119조는 허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 최종적으로 마감되면, 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 합니다. 새 기일에도 적법한 매수신고.. 2026. 9. 28. 부동산 권리분석 ㉒ 매각대금 납부와 소유권 취득 낙찰받은 부동산은 언제 내 것이 될까?경매에서 최고가매수신고인이 되고 매각허가결정까지 받았다면, 가장 중요한 일이 남아 있습니다. 매각대금을 납부하는 것입니다. 매각허가결정이 확정되어도 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 「민사집행법」은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 매각 목적 권리를 취득한다고 정합니다(제135조).1. 대금지급기한은 언제 정해질까?매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다. 매수인은 그 기한까지 매각대금을 내야 합니다(「민사집행법」 제142조 제1항·제2항). 「민사집행규칙」 제78조에 따르면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 대금지급기한을 정해야 합니다. 이는 모든 사건에서 확정 후 정확히 한 달째 되는 날이 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ㉑ 매각허가결정과 확정 불허가 사유와 즉시항고 사유경매에서 최고가로 입찰하면 흔히 “낙찰받았다”고 말합니다. 그러나 법적으로는 아직 최고가매수신고인이 정해진 단계입니다. 법원이 매각을 허가할지 결정하고, 그 결정이 확정된 뒤 매각대금을 모두 내야 부동산에 관한 권리를 취득합니다. 이번에는 매각허가결정의 절차와 불허가 사유, 즉시항고 사유를 법 조문에 따라 살펴보겠습니다.1. 매각결정기일에는 무엇을 심사할까?법원은 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고합니다(「민사집행법」 제104조). 매각결정기일에는 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 해야 합니다(제120조). 법원은 입찰 결과뿐 아니라 매수인의 자격과 경매절차에 중대한 문제가 없는지도 살펴봅니다.법원이 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정은 선고해야 합니다(제.. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑳ 공유자 우선매수권과 채권자의 특별한 매각대금 지급방법 경매에서 최고가격을 써냈는데도 다른 사람이 부동산을 매수할 수 있을까? 공유지분 경매에서는 가능하다. 다른 공유자가 법정 요건에 따라 우선매수권을 행사할 수 있기 때문이다.또 근저당권자 등 채권자가 낙찰받으면 매각대금 전액을 법원에 냈다가 자신의 배당금을 다시 받아야 할까? 일정한 요건을 갖추면 자신이 배당받을 금액을 제외한 차액을 낼 수 있다.두 제도는 모두 경매의 예외처럼 보이지만 작동하는 시점이 다르다. 공유자 우선매수권은 누가 매수인이 될지에 관한 제도이고, 채권자의 특별한 지급방법은 매수인이 대금을 어떻게 낼지에 관한 제도다.1. 공유자 우선매수권은 언제 문제 되나갑과 을이 토지를 각 2분의 1씩 소유한다고 하자. 갑의 채무 때문에 갑의 공유지분만 경매에 나왔다면, 을은 갑의 지분을 우선하여 매.. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑲ 매각기일의 모습 입찰표부터 공유자 우선매수까지경매 공고에 적힌 매각기일은 매수 희망자가 가격을 신고하고, 그 결과에 따라 최고가매수신고인 등을 정하는 날이다. 법정에서는 여러 사건의 입찰이 함께 진행될 수 있지만, 입찰자는 자신이 참여할 사건번호와 물건번호를 정확히 구별해야 한다.이번 편에서는 가장 익숙한 기일입찰을 기준으로 매각기일의 흐름을 따라가 보자.1. 입찰 전에 무엇을 확인하나매각기일에는 집행관이 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 입찰자는 현장에서 처음 권리분석을 시작하기보다 미리 자료를 검토하고 입찰할 금액의 상한을 정해 두어야 한다. 당일에는 매각기일과 최저매각가격, 매수신청보증금 및 특별매각조건에 변경이 없는지 다시 확인한다.경매에서 한 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑱ 제시외 물건과 특별매각조건 눈에 보이는 건물이 모두 낙찰 대상일까?경매 대상 토지에 창고가 서 있고, 주택 뒤에는 증축된 방이 있다. 그런데 등기사항증명서에는 이들이 보이지 않는다. 감정평가서에는 ‘제시외 건물’이라고 적혀 있다. 낙찰받으면 창고와 증축 부분도 함께 소유하게 될까?답은 ‘제시외’라는 이름만으로 정해지지 않는다. 그 물건이 무엇인지, 누구 소유인지, 본래 건물의 일부인지 독립한 건물인지, 법원이 매각 대상에 포함했는지를 순서대로 확인해야 한다. 여기에 법원이 정한 특별매각조건까지 있으면 입찰과 낙찰 후의 권리관계가 달라질 수 있다.1. ‘제시외 물건’은 무슨 뜻인가경매 실무에서 제시외 물건은 경매신청이나 공부에 표시된 물건과 별도로 현장에서 확인된 건물·시설물 등을 가리킬 때 쓰는 말이다. 토지 위의 미등기 창고, .. 2026. 9. 27. 이전 1 ··· 5 6 7 8 9 10 11 ··· 30 다음
