전체 글177 부동산 권리분석 ⑰ 매각물건명세서란? 낙찰자가 인수할 권리를 어디서 확인할까경매 입찰을 앞두고 한 장만 먼저 읽어야 한다면 매각물건명세서를 펼쳐 보자. 법원이 매각 대상 부동산의 점유관계와 매각 후에도 효력을 잃지 않는 권리 등을 정리한 문서다. 특히 “누가 점유하고 있는가”, “매수인이 인수할 권리가 있는가”라는 질문의 출발점이 된다.다만 매각물건명세서만 읽고 입찰을 끝낼 수는 없다. 기재 내용의 근거와 빠진 부분을 확인하려면 등기사항증명서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 함께 대조해야 한다.1. 누가 작성하고 무엇을 적나매각물건명세서는 집행법원이 작성한다. 민사집행법 제105조는 다음 사항을 적도록 규정한다.부동산의 표시점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술등기된 권리나 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑯ 경매에서 최저매각가격이란? 유찰되면 얼마나 내려갈까경매 공고에는 감정평가액과 최저매각가격이 함께 표시된다. 두 금액은 같을 때도 있지만, 유찰이 거듭되면 큰 차이가 날 수 있다. 예를 들어 감정평가액이 5억 원이고 현재 최저매각가격이 3억 2,000만 원인 물건을 보자. 이를 ‘시세보다 1억 8,000만 원 싸다’고 판단해도 될까?답하려면 먼저 최저매각가격이 어떤 금액인지 알아야 한다. 최저매각가격은 해당 매각기일에 법원이 매수신고를 받을 수 있는 가격의 하한선이다. 부동산의 현재 시세나 낙찰 후 실제 취득비용을 뜻하지 않는다.1. 첫 최저매각가격은 어떻게 정하나법원은 감정인에게 경매 부동산을 평가하게 한다. 이어 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정평가액이 그대로 법원의 결정액이 되는 것으로만 이해해서는 안 되.. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑮ 경매에서 감정평가는 어떻게 하고, 감정평가서는 어떻게 읽을까? 경매정보를 보면 ‘감정가 5억 원, 최저매각가격 4억 원’이라는 표시가 눈에 띈다. 감정가보다 1억 원 낮게 입찰하면 1억 원을 버는 것일까? 그렇지 않다. 감정가는 평가 기준시점의 부동산 가치를 판단한 결과이고, 최저매각가격은 법원이 입찰을 받기 위해 정한 하한선이다. 실제 매수 비용에는 인수할 권리와 보증금, 수리비 등도 영향을 준다.이번 편에서는 경매 감정평가가 이루어지는 과정과 감정평가서에서 반드시 확인할 부분을 살펴본다.1. 경매 부동산은 누가 평가하나법원은 경매 부동산을 감정인에게 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인이 평가액을 산정하고, 법원이 경매절차의 최저매각가격을 결정하는 구조다. 민사집행법 제97조는 이 과정을 규정하고 있다.감정인은 등기사항증명서와 토지.. 2026. 9. 26. 부동산 권리분석 ⑭ 현황조사서란? 누가 점유하고 있는지 확인하는 첫 자료경매 부동산의 등기사항증명서에는 소유권과 근저당권 등이 나타난다. 그러나 지금 누가 살거나 사용하고 있는지는 등기만으로 알기 어렵다. 이를 파악하기 위해 법원은 경매개시결정 후 집행관에게 부동산의 현황을 조사하게 한다. 집행관이 조사 결과를 정리하여 법원에 제출하는 문서가 현황조사보고서다. 경매정보에서 흔히 ‘현황조사서’라고 부르는 자료가 이것이다.입찰을 검토하는 사람에게 현황조사서는 권리분석의 출발점이다. 특히 임차인과 실제 점유자를 찾고, 낙찰 후 인도에 어려움이 있을지를 가늠할 때 먼저 펼쳐 보게 된다.1. 누가, 언제 조사하나현황조사는 집행관이 한다. 민사집행법 제85조는 법원이 경매개시결정을 한 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임이나 보증금 .. 2026. 9. 26. 부동산 권리분석 ⑬ 배당요구종기란 무엇이며, 누가 배당요구를 해야 하나 경매에서 부동산이 팔리면 매각대금은 누구에게 돌아갈까? 경매신청채권자에게 전부 지급되는 것이 아니다. 법원은 집행비용을 처리한 뒤 배당받을 자격이 있는 채권자들에게 법정 순위에 따라 돈을 나누어 준다.이때 중요한 날짜가 배당요구종기다. 권리자에 따라서는 이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면, 채권이 실제로 존재해도 해당 경매절차에서 배당받지 못할 수 있다.1. 배당요구종기는 언제 정해지나집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생하면 절차에 필요한 기간을 고려하여 첫 매각기일 이전에 배당요구종기를 정한다. 법원은 경매개시 사실과 종기를 공고하고, 법에 정해진 권리자 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지한다. 특별히 필요하면 종기를 연기할 수도 있다.배당요구종기는 ‘배당기일’과 다르다. 배당요구종기는.. 2026. 9. 26. 부동산 권리분석 ⑫ 경매신청서의 필수 첨부서류와 신청 시 예납하는 집행비용 돈을 받기 위해 부동산 경매를 신청하려면 무엇을 준비해야 할까? 서류를 빠뜨리면 보정에 시간이 걸리고, 신청 단계의 비용을 잘못 계산하면 절차 진행에 차질이 생긴다. 이번에는 강제경매와 임의경매의 첨부서류, 그리고 경매신청인이 처음 납부·예납하는 비용의 계산 방법을 살펴본다.먼저 용어를 구별하자. 인지대나 등록면허세처럼 신청 과정에서 납부하는 돈이 있고, 송달료처럼 예상 사용액을 미리 내는 돈이 있다. 감정평가 등 절차 진행을 위해 법원에 맡기는 경매예납금도 있다. 이들을 모두 편의상 ‘경매신청 비용’이라 부를 수 있지만, 계산 근거와 정산 방식은 서로 다르다.1. 강제경매 신청서에는 무엇을 붙이나강제경매는 판결 등 집행권원에 기초한다. 신청서에는 채권자·채무자, 대상 부동산, 청구채권과 집행권원을 표시.. 2026. 9. 26. 이전 1 ··· 6 7 8 9 10 11 12 ··· 30 다음
