케빈노트44 부동산권리분석 ㊹ 임대차와 경매권리분석 3 대항력의 유지와 상실경매물건의 전입세대확인서에 오래된 전입일이 나타나면 선순위 임차인이라고 판단하기 쉽습니다. 그러나 최초 전입일만으로 대항력의 순위를 확정할 수는 없습니다.중간에 가족 모두가 전출했다가 다시 전입했을 수도 있고, 처음에는 소유자로 거주하다가 나중에 임차인이 되었을 수도 있습니다. 주소 표시가 잘못되어 주민등록이 임차주택을 제대로 나타내지 못한 경우도 있습니다.대항력을 처음 취득하는 것과 취득한 대항력을 계속 유지하는 것은 별개의 문제입니다. 이번 글에서는 대항력이 유지되거나 상실되는 대표적인 사례를 살펴봅니다.① 대항요건은 처음뿐 아니라 계속 갖추어야 한다주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.그런데 이러한 요건은 취득 당시만.. 2026. 10. 14. 부동산권리분석 ㊸ 임대차와 경매권리분석 2 주택임차인의 대항력은 언제 생길까?경매물건의 임차인란에 ‘전입신고 있음’이라고 적혀 있으면 낙찰자가 보증금을 돌려주어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 전입신고만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 함께 갖추어야 발생합니다. 그 시점이 선행 근저당권 등보다 늦다면, 대항력이 생겼더라도 해당 경매의 낙찰자에게 임대차를 주장하지 못할 수 있습니다.‘대항력이 언제 발생했는가’와 ‘그 대항력으로 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있는가’는 서로 다른 질문입니다. 이번 글에서는 두 질문을 구별하여 살펴봅니다.① 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장하는 힘이다임대차계약은 기본적으로 임대인과 임차인 사이의 계약입니다. 그런데 집주인이 바뀔 때마다 새 소유자가 임차인을 내보낼.. 2026. 10. 13. 부동산권리분석 ㊳ 가처분과 경매권리분석 경매물건의 등기사항증명서에 ‘가처분’이 있으면 어떤 권리를 둘러싼 분쟁인지부터 확인해야 합니다. 가압류가 주로 금전채권의 회수를 위한 조치라면, 가처분은 소유권이전, 등기말소, 건물철거 등 특정한 권리의 실현을 보전하는 조치이기 때문입니다.가처분 권리분석에서 가장 많이 받는 질문은 “후순위 가처분은 경매로 말소되는가, 말소되어도 본안소송에서 이기면 낙찰자의 소유권을 빼앗을 수 있는가”입니다.일반적인 후순위 처분금지가처분은 매각으로 소멸하고 말소됩니다. 적법하게 소멸했다면 본안소송의 승소만으로 가처분의 효력이 되살아나는 것은 아닙니다. 다만 가처분의 목적과 선행 권리의 유효성에 따라 예외가 있으므로 구별해야 합니다.① 가처분은 다툼이 있는 권리를 임시로 보호한다민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 .. 2026. 10. 8. 부동산권리분석 ㊲ 가등기와 권리분석 경매물건의 등기사항증명서에 ‘소유권이전청구권 가등기’가 있으면 입찰을 망설이게 됩니다. 낙찰받은 뒤 가등기권리자가 소유권을 가져갈 수 있다는 이야기를 들었기 때문입니다.그러나 모든 가등기가 같은 위험을 갖는 것은 아닙니다. 소유권 취득을 위한 가등기인지, 돈을 담보하기 위한 가등기인지에 따라 경매에서의 운명이 달라집니다. 가등기 권리분석은 등기 순서를 확인하기 전에 그 실질적인 성격을 구별하는 데서 시작합니다.① 가등기는 본등기의 순위를 미리 확보하는 등기다부동산등기법 제88조에 따르면 가등기는 소유권 등 권리의 설정·이전·변경·소멸에 관한 청구권을 보전하기 위해 합니다. 장래 본등기를 할 때 그 순위를 확보해 두는 예비등기입니다.예를 들어 갑이 을에게 부동산을 팔기로 했지만 아직 소유권이전등기를 마칠 .. 2026. 10. 7. 부동산권리분석 ㊱ 가압류와 경매권리분석 경매물건의 등기사항증명서를 보면 ‘가압류’라는 표시를 자주 만나게 됩니다. 청구금액이 크거나 가압류가 여러 건 있으면 낙찰자가 그 채무까지 떠안는 것은 아닌지 걱정하기 쉽습니다.그러나 가압류가 있다는 사실만으로 위험한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 가압류가 매각으로 소멸하는지, 채권자가 배당을 받을 수 있는지, 다른 권리와 어떤 관계에 있는지를 나누어 살펴야 합니다. 특히 가압류의 채무자가 현재 소유자인지, 전 소유자인지는 중요한 확인 사항입니다.① 가압류는 채권을 보전하는 임시 조치다민사집행법 제276조는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 강제집행을 보전하기 위한 가압류를 인정합니다. 채권자가 소송에서 승소하더라도 채무자가 재산을 처분해 버리면 돈을 받기 어려우므로, 미리 재산을 .. 2026. 10. 6. 부동산 권리분석 ㉟ 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 앞 편에서는 ‘말소기준권리’가 법률에 적힌 하나의 권리 명칭이 아니라, 경매에서 다른 권리의 인수·소멸을 판단하기 위한 실무상 기준이라고 설명했습니다. 그렇다면 등기부에서 어떤 권리를 후보로 찾아야 할까요?기본적으로 저당권·근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기를 살핍니다. 이들 가운데 가장 앞선 권리를 찾되, 그 권리가 실제로 어떤 효력을 갖는지와 매각조건을 확인해야 합니다. 법제처의 생활법령정보도 이를 말소기준권리를 찾는 기본 유형으로 안내합니다.1. 저당권·근저당권가장 익숙한 유형은 저당권과 근저당권입니다. 「민사집행법」 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 근저당권도 같은 방식으로 살핍니다. 등기부에 여러 근저당권이 있다면 가장 앞선 등기부.. 2026. 9. 29. 이전 1 2 3 4 ··· 8 다음
