공증인가 법무법인 화동31 부동산 권리분석 ⑭ 현황조사서란? 누가 점유하고 있는지 확인하는 첫 자료경매 부동산의 등기사항증명서에는 소유권과 근저당권 등이 나타난다. 그러나 지금 누가 살거나 사용하고 있는지는 등기만으로 알기 어렵다. 이를 파악하기 위해 법원은 경매개시결정 후 집행관에게 부동산의 현황을 조사하게 한다. 집행관이 조사 결과를 정리하여 법원에 제출하는 문서가 현황조사보고서다. 경매정보에서 흔히 ‘현황조사서’라고 부르는 자료가 이것이다.입찰을 검토하는 사람에게 현황조사서는 권리분석의 출발점이다. 특히 임차인과 실제 점유자를 찾고, 낙찰 후 인도에 어려움이 있을지를 가늠할 때 먼저 펼쳐 보게 된다.1. 누가, 언제 조사하나현황조사는 집행관이 한다. 민사집행법 제85조는 법원이 경매개시결정을 한 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임이나 보증금 .. 2026. 9. 26. 부동산 권리분석 ⑬ 배당요구종기란 무엇이며, 누가 배당요구를 해야 하나 경매에서 부동산이 팔리면 매각대금은 누구에게 돌아갈까? 경매신청채권자에게 전부 지급되는 것이 아니다. 법원은 집행비용을 처리한 뒤 배당받을 자격이 있는 채권자들에게 법정 순위에 따라 돈을 나누어 준다.이때 중요한 날짜가 배당요구종기다. 권리자에 따라서는 이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면, 채권이 실제로 존재해도 해당 경매절차에서 배당받지 못할 수 있다.1. 배당요구종기는 언제 정해지나집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생하면 절차에 필요한 기간을 고려하여 첫 매각기일 이전에 배당요구종기를 정한다. 법원은 경매개시 사실과 종기를 공고하고, 법에 정해진 권리자 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지한다. 특별히 필요하면 종기를 연기할 수도 있다.배당요구종기는 ‘배당기일’과 다르다. 배당요구종기는.. 2026. 9. 26. 부동산권리분석 ④ 채권이란 무엇이고, 물권과 채권의 차이부동산 권리분석을 공부하다 보면 끊임없이 등장하는 두 단어가 있습니다.바로 물권과 채권입니다.소유권·지상권·전세권·저당권은 물권이고, 매매대금청구권·대여금채권·임대차보증금반환채권 등은 채권입니다.특히 경매에서는 어떤 권리가 물권인지 채권인지에 따라 부동산에 대한 효력과 제3자에 대한 효력이 크게 달라질 수 있습니다.따라서 부동산 권리분석에 들어가기 전에 물권과 채권의 차이를 정확하게 이해할 필요가 있습니다.1. 채권이란 무엇인가민법 제373조는 채권의 목적에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.“금전으로 가액을 산정할 수 없는 것이라도 채권의 목적으로 할 수 있다.”민법은 채권의 정의를 하나의 조문으로 직접 규정하고 있지는 않습니다.일반적으로 채권이란 특정인이 다른.. 2026. 9. 23. 농지를 다른 용도로 바꾸면 내는 돈? 농지보전부담금 총정리 농지에 주택이나 공장, 창고 등을 지으려면 농지전용허가를 받아야 합니다. 그런데 허가만 받으면 끝나는 것이 아닙니다. 경우에 따라 적지 않은 농지보전부담금을 납부해야 합니다.그렇다면 농지보전부담금은 누가, 얼마나 내야 할까요? 이미 낸 돈을 감면받거나 돌려받을 수도 있을까요?1. 농지보전부담금이란?농지는 한 번 건물이나 도로가 들어서면 다시 농지로 되돌리기 어렵습니다. 그래서 국가가 무분별한 농지 개발을 억제하고, 농지를 보전하기 위한 재원을 마련하려고 부과하는 돈이 농지보전부담금입니다.쉽게 말하면, 농지를 다른 용도로 사용하는 데 따른 사회적 비용을 전용하려는 사람이 부담하는 제도입니다. 이 부담금은 국가에 귀속되며, 잘못 납부된 금액이나 환급금의 반환 책임도 국가에 있습니다.2. 누가 부담금을 내야 .. 2026. 8. 14. 내 땅인데 건물 하나 못 짓는다고? 농지전용허가의 숨은 관문들 “내가 산 땅인데, 농사 대신 카페나 창고를 지으면 되는 것 아닌가요?”농지를 구입한 뒤 이런 생각을 하는 분이 적지 않습니다. 하지만 농지는 일반 토지와 다릅니다. 농업 외의 목적으로 사용하려면 원칙적으로 농지전용허가라는 관문을 통과해야 합니다.문제는 농지전용허가만 받으면 모든 일이 끝나는 것도 아니라는 점입니다. 건축허가, 개발행위허가 등 다른 법률의 문까지 함께 열려야 실제 사업을 시작할 수 있습니다.한마디로 농지전용은 ‘문 하나만 열면 되는 게임’이 아니라, 여러 개의 관문을 차례로 통과해야 하는 종합 미션에 가깝습니다.1. 농지전용허가는 단순한 신고가 아니다농지를 농업 외의 용도로 사용하려는 사람은 원칙적으로 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 합니다(농지법 제34조 제1항).그렇다면 법에서 정한.. 2026. 8. 10. 지목이 ‘대지’인데 농사를 짓고 있다면? 농지법상 농지 판단의 진짜 기준 토지대장을 확인했더니 지목이 ‘전(田)’으로 되어 있습니다. 그렇다면 무조건 농지일까요?반대로 지목은 ‘임야’나 ‘잡종지’인데 실제로는 수년째 고추나 과수를 재배하고 있다면 농지가 아닐까요?많은 사람이 토지의 지목만 보고 농지 여부를 판단하지만, 농지법의 기준은 생각보다 훨씬 현실적입니다.결론부터 말하면, 농지인지 아닌지는 토지대장에 적힌 글자보다 현재 토지를 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요합니다. 다만 불법으로 농지를 주차장이나 창고 부지로 바꿨다고 해서 곧바로 농지에서 제외되는 것은 아닙니다.1. 토지대장보다 현장을 먼저 본다농지법 제2조 제1호는 농지를 다음과 같이 정의하고 있습니다. '전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 .. 2026. 8. 8. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
