공증인가 법무법인 화동31 부동산 권리분석 ㉒ 매각대금 납부와 소유권 취득 낙찰받은 부동산은 언제 내 것이 될까?경매에서 최고가매수신고인이 되고 매각허가결정까지 받았다면, 가장 중요한 일이 남아 있습니다. 매각대금을 납부하는 것입니다. 매각허가결정이 확정되어도 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 「민사집행법」은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 매각 목적 권리를 취득한다고 정합니다(제135조).1. 대금지급기한은 언제 정해질까?매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다. 매수인은 그 기한까지 매각대금을 내야 합니다(「민사집행법」 제142조 제1항·제2항). 「민사집행규칙」 제78조에 따르면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 대금지급기한을 정해야 합니다. 이는 모든 사건에서 확정 후 정확히 한 달째 되는 날이 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑳ 공유자 우선매수권과 채권자의 특별한 매각대금 지급방법 경매에서 최고가격을 써냈는데도 다른 사람이 부동산을 매수할 수 있을까? 공유지분 경매에서는 가능하다. 다른 공유자가 법정 요건에 따라 우선매수권을 행사할 수 있기 때문이다.또 근저당권자 등 채권자가 낙찰받으면 매각대금 전액을 법원에 냈다가 자신의 배당금을 다시 받아야 할까? 일정한 요건을 갖추면 자신이 배당받을 금액을 제외한 차액을 낼 수 있다.두 제도는 모두 경매의 예외처럼 보이지만 작동하는 시점이 다르다. 공유자 우선매수권은 누가 매수인이 될지에 관한 제도이고, 채권자의 특별한 지급방법은 매수인이 대금을 어떻게 낼지에 관한 제도다.1. 공유자 우선매수권은 언제 문제 되나갑과 을이 토지를 각 2분의 1씩 소유한다고 하자. 갑의 채무 때문에 갑의 공유지분만 경매에 나왔다면, 을은 갑의 지분을 우선하여 매.. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑲ 매각기일의 모습 입찰표부터 공유자 우선매수까지경매 공고에 적힌 매각기일은 매수 희망자가 가격을 신고하고, 그 결과에 따라 최고가매수신고인 등을 정하는 날이다. 법정에서는 여러 사건의 입찰이 함께 진행될 수 있지만, 입찰자는 자신이 참여할 사건번호와 물건번호를 정확히 구별해야 한다.이번 편에서는 가장 익숙한 기일입찰을 기준으로 매각기일의 흐름을 따라가 보자.1. 입찰 전에 무엇을 확인하나매각기일에는 집행관이 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 입찰자는 현장에서 처음 권리분석을 시작하기보다 미리 자료를 검토하고 입찰할 금액의 상한을 정해 두어야 한다. 당일에는 매각기일과 최저매각가격, 매수신청보증금 및 특별매각조건에 변경이 없는지 다시 확인한다.경매에서 한 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑰ 매각물건명세서란? 낙찰자가 인수할 권리를 어디서 확인할까경매 입찰을 앞두고 한 장만 먼저 읽어야 한다면 매각물건명세서를 펼쳐 보자. 법원이 매각 대상 부동산의 점유관계와 매각 후에도 효력을 잃지 않는 권리 등을 정리한 문서다. 특히 “누가 점유하고 있는가”, “매수인이 인수할 권리가 있는가”라는 질문의 출발점이 된다.다만 매각물건명세서만 읽고 입찰을 끝낼 수는 없다. 기재 내용의 근거와 빠진 부분을 확인하려면 등기사항증명서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 함께 대조해야 한다.1. 누가 작성하고 무엇을 적나매각물건명세서는 집행법원이 작성한다. 민사집행법 제105조는 다음 사항을 적도록 규정한다.부동산의 표시점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술등기된 권리나 .. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑯ 경매에서 최저매각가격이란? 유찰되면 얼마나 내려갈까경매 공고에는 감정평가액과 최저매각가격이 함께 표시된다. 두 금액은 같을 때도 있지만, 유찰이 거듭되면 큰 차이가 날 수 있다. 예를 들어 감정평가액이 5억 원이고 현재 최저매각가격이 3억 2,000만 원인 물건을 보자. 이를 ‘시세보다 1억 8,000만 원 싸다’고 판단해도 될까?답하려면 먼저 최저매각가격이 어떤 금액인지 알아야 한다. 최저매각가격은 해당 매각기일에 법원이 매수신고를 받을 수 있는 가격의 하한선이다. 부동산의 현재 시세나 낙찰 후 실제 취득비용을 뜻하지 않는다.1. 첫 최저매각가격은 어떻게 정하나법원은 감정인에게 경매 부동산을 평가하게 한다. 이어 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정평가액이 그대로 법원의 결정액이 되는 것으로만 이해해서는 안 되.. 2026. 9. 27. 부동산 권리분석 ⑮ 경매에서 감정평가는 어떻게 하고, 감정평가서는 어떻게 읽을까? 경매정보를 보면 ‘감정가 5억 원, 최저매각가격 4억 원’이라는 표시가 눈에 띈다. 감정가보다 1억 원 낮게 입찰하면 1억 원을 버는 것일까? 그렇지 않다. 감정가는 평가 기준시점의 부동산 가치를 판단한 결과이고, 최저매각가격은 법원이 입찰을 받기 위해 정한 하한선이다. 실제 매수 비용에는 인수할 권리와 보증금, 수리비 등도 영향을 준다.이번 편에서는 경매 감정평가가 이루어지는 과정과 감정평가서에서 반드시 확인할 부분을 살펴본다.1. 경매 부동산은 누가 평가하나법원은 경매 부동산을 감정인에게 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인이 평가액을 산정하고, 법원이 경매절차의 최저매각가격을 결정하는 구조다. 민사집행법 제97조는 이 과정을 규정하고 있다.감정인은 등기사항증명서와 토지.. 2026. 9. 26. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
