분류 전체보기177 부동산 권리분석 ⑪ 강제경매와 임의경매 ― 누가, 어떤 권리로 경매를 신청하는가등기사항증명서를 보다 보면 ‘강제경매개시결정’ 또는 ‘임의경매개시결정’이라는 기재를 만난다. 둘 다 법원이 부동산을 매각하여 채권을 회수하는 절차다. 그렇다면 왜 이름을 구별할까? 경매를 신청할 수 있게 하는 권리의 근거가 다르기 때문이다.1. 강제경매 : 집행권원으로 채무자의 재산을 매각한다강제경매는 채권자가 판결 등 집행권원을 바탕으로 채무자 소유 부동산의 매각을 신청하는 절차다. 예를 들어 갑이 을에게 돈을 빌려주었는데 을이 갚지 않는다고 하자. 갑은 소송에서 승소한 뒤 집행할 수 있는 판결정본 등을 갖추어 을의 부동산에 강제경매를 신청할 수 있다.집행권원에는 판결뿐 아니라 요건을 갖춘 지급명령, 화해조서, 강제집행을 승낙한다는 취지가 적힌 공정증서 등도 있다.. 2026. 9. 26. 부동산권리분석 ⑩ 압류란?― 강제집행의 출발과 경매개시결정등기부동산 등기부를 보다 보면 ‘강제경매개시결정’, ‘임의경매개시결정’이라는 등기를 만나게 됩니다.또 세금을 체납한 부동산에서는 국가나 지방자치단체의 압류등기를 볼 수도 있습니다.우리는 일상적으로 “재산이 압류됐다”는 말을 많이 사용합니다.그런데 법률상 압류란 정확히 무엇일까요?가압류와는 무엇이 다르고, 압류가 되면 소유자는 부동산을 팔 수도 없는 것일까요?경매를 이해하려면 먼저 압류의 정확한 의미부터 알아야 합니다.1. 압류란 무엇인가압류란 국가의 강제집행기관이 채무자의 특정 재산에 대하여 강제집행을 실시한다는 사실을 명확히 하고, 채무자가 그 재산을 처분하여 집행을 방해하지 못하도록 하는 집행행위입니다.쉽게 말하면,“이 재산은 이제 강제집행의 대상이 되었으니 마.. 2026. 9. 24. 부동산권리분석 ⑨ 법정지상권이란?― 토지와 건물의 소유자가 달라질 때토지만 경매에 나왔는데 그 위에 다른 사람 소유의 건물이 있다면 어떻게 될까요?토지를 낙찰받은 사람은 흔히 이렇게 생각합니다.“내 땅이 되었으니 건물을 철거하라고 하면 되겠지.”그러나 반드시 그렇지는 않습니다.건물소유자에게 법정지상권이 성립한다면 토지의 매수인은 원칙적으로 건물철거를 요구할 수 없습니다.특히 법정지상권에는 민법 제366조의 법정지상권과 판례가 인정하는 관습법상 법정지상권이 있으므로 양자를 정확하게 구별해야 합니다.1. 지상권이란 무엇인가지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나 그 밖의 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권입니다.보통 지상권은 당사자가 계약을 체결하고 지상권설정등기를 함으로써 취득합니다.그런데 당사.. 2026. 9. 24. 부동산권리분석 ⑧ 유치권이란?등기부에 나오지 않는 권리와 경매에서의 인수경매물건을 현장 조사하다 보면 건물 입구에 커다란 현수막이 붙어 있는 경우가 있습니다.“유치권 행사 중”“공사대금 3억 원 미지급”“점유를 침해하면 법적 조치함”처음 경매를 공부하는 사람에게는 상당히 위협적으로 보입니다.더구나 등기부를 아무리 살펴봐도 유치권이라는 등기는 없습니다.그렇다면 유치권은 무엇이고, 왜 등기도 하지 않았는데 경매에서 문제가 되는 것일까요?1. 유치권이란 무엇인가민법 제320조는 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다.쉽게 말하면,“이 물건 때문에 받을 돈이 있으니 돈을 받을 때까지 물건을 .. 2026. 9. 24. 부동산권리분석 ⑥ 저당권·근저당권이란?담보물권과 우선변제권부동산 등기부의 을구를 열어 보면 가장 자주 등장하는 권리가 있습니다.바로 근저당권입니다.은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌리면 대부분 근저당권이 설정됩니다. 개인 사이에서 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 제공받는 경우에도 저당권이나 근저당권을 설정할 수 있습니다.경매에서는 더욱 중요합니다.근저당권은 경매개시의 원인이 되기도 하고, 배당순위를 결정하는 핵심 권리가 되며, 경우에 따라서는 말소기준권리가 되기도 합니다.따라서 저당권과 근저당권을 이해하는 것은 본격적인 경매 권리분석의 출발점이라고 할 수 있습니다.1. 담보물권이란 무엇인가앞서 물권과 채권의 차이를 살펴보았습니다.채권자는 채무자에게 돈을 갚으라고 요구할 수 있습니다.그러나 문제가 하나 있습니다.채무자가 돈을.. 2026. 9. 24. 부동산권리분석 ⑦ 채권적 전세와 등기된 임차권은 무엇이 다른가우리나라에서 집을 빌리는 방법을 이야기할 때 흔히 “전세로 산다”, “월세로 산다”고 말합니다.그런데 민법의 눈으로 보면 조금 복잡합니다.우리가 일상생활에서 ‘전세’라고 부르는 것과 민법상 ‘전세권’은 반드시 같은 것이 아닙니다.또 임차권은 원칙적으로 채권이지만 등기를 할 수도 있고, 주택임대차보호법에 따라 등기 없이도 일정한 요건을 갖추면 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다.경매 권리분석에서는 이러한 차이가 매우 중요합니다.1. 민법상 전세권이란민법 제303조는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 수 있고, 전세권이 소멸하면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있도록 규정.. 2026. 9. 24. 이전 1 ··· 7 8 9 10 11 12 13 ··· 30 다음
